전ㆍ월세 주택시장이 난리이다. 계속되는 저금리 영향으로 수익성이 낮은 전세보증금의 월세전환이 가속되어 주택의 전세물량은 감소하고 있다. 최근 1년 동안 전세가격 상승률을 보면 근로자 소득상승률의 1.7배 수준으로 나타나 소득상승분으로는 치솟는 전세상승분을 감당하기에는 이미 어려운 상황이다. 특히 우리나라 주택시장의 경우 2014년 말 기준으로 총 가구수중 自家에 살고 있는 비율이 54% 내외로 외국에 비하여 매우 낮은 편으로 상대적으로 남의 집에 세들어 사는 他家(임차)가구 비율이 매우 높아 전ㆍ월세 가격이 조금이라도 상승한다면 이들 가구의 주거안정은 매우 위협을 받을 수 있을 것이다. 한국의 주택임차가구 시장이 위기라는데는 이견이 없다. 이견이 있는 부분은 아마도 위기의 원인이 무엇이고 위기의 해법이 무엇인가라는 부분일 것이다. 가장 손쉬운 방법은 주택시장에서 해결하는 것이다.
그동안 정부에서는 전ㆍ월세문제에 대한 해결책으로 서민들에 대해서는 공공임대를 확대공급과 중산층에 대해서는 기업형 임대주택과 같은 민간임대주택을 대량 공급하거나 내집마련을 통한 분양주택의 주택소유를 권장하는 정책으로 통해 해결을 모색해 왔다. 중산층을 위한 임대주택이나 전세주택 사업은 서울시에서 운영한 바 있던 시프트 사업이 전부였다. 그 이외 대부분의 임대주택관련 정책들은 특정계층을 위한 상품이거나 분양 전환을 고려한 임시주택에 그친 경우가 대부분이었다. 그런 점에서 기업형 임대주택은 환영할 만하다. 월세시대에 진입하면서 전세공급은 줄고 월세가 빠르게 증가하고 있어 서민과 증산층의 주거비 부담이 증가하는데 주거안정성이 높은 임대주택 재고는 부족하고 또한 기존의 임대사업자는 영세한 수준이라 중산층의 주거고민이 증가되었기 때문이다. 하지만 기업형 임대주택이 성공하기 위해서는 주택시장에서 자연스레 해결되도록 하여야 하며 그런 점에서 다음과 같은 점이 고려되어야 한다.
첫째, 기업형 임대주택은 대학생이나 신혼부부 등 젊은세대의 주거안정을 목적으로 하는 행복주택이나 국민임대사업처럼 저소득층의 주거안정을 도모하거나 최저소득계층의 주거안정을 목적으로 하는 영구임대사업과는 확연하게 다르게 접근하여야 한다. 기업형 임대주택 정책의 신뢰성과 타당성을 동시에 높이기 위해서는 중산층을 대상으로 한 주거안정이라는 점에서 중산층이 안심하고 오래 거주할 수 있는 차별화된 입지와 상품 그리고 서비스를 결합하여 전세가 아닌 임대주택을 선호하게 만들어야 하기 때문이다.
그런 점에서 현재 뉴스테이 예정지역 중 당초 임대주택 공급 예정지를 인위적으로 전환하지는 않았나하는 생각이 든다. 임대주택 의무공급 비율만 높여도 되는 지역들을 굳이 주택건설사에게 여러 가지 혜택을 주면서까지 임대주택공급을 독려할 필요는 없기 때문이다.
둘째로는 기업형 임대주택은 전세에서 월세로의 전환을 원하는 중산층을 위한 정책으로 전세 수요가 높은 지역에 임대주택을 공급하여 전세세입자를 임대세입자로 전환시키는 것이 정책목표이므로 전세가격의 상승률이 높은 지역에 임대주택을 공급하는 것이 보다 정책효과를 높일 수 있을 것이다.
하지만 현재 뉴스테이 공급지역 선정에 있어서 전세수요보다는 매매수요를 기준으로 선정하고 있지는 않는지 혹은 대규모 택지개발로 이미 분양 아파트 공급이 확정된 지역을 뉴스테이로 전환시켜 임대주택을 공급하도록 하는 것은 아닌가 하는 의구심이 든다. 최근 3년간 전세가격과 전세가격 상승률의 경우 인천 남구나 수원 권선구는 인근지역보다 모두 낮은 지역이고 지방까지 포함하여 전국 평균보다도 전세가격상승률이 낮은 지역도 뉴스테이 선정지역이 있기 때문이다.
마지막으로 현재 주택공급시장이 그 어느때보다 호황을 구가하고 있으며 그 결과 모든 주택의 유형에서 사상 최대의 주택공급실적이 예상된다. 올해에만 70만가구의 주택인허가 실적이 이를 반영하고 있다. 하지만 이들 주택이 준공되는 3년 전후에는 공가세대 발생 등 입주대란이 예상되는데 기업형 임대주택이 공급되는 시점과 비슷한 시기이다. 따라서 뉴스테이 공급지역의 선정에 있어서 중산층의 실질적인 주거수요을 고려하여 주택시장에서 자연스레 해결되도록 하여야 한다.
