광명시 뉴타운 점검결과 토론회_토론내용1
광명시 뉴타운 점검결과 토론회_토론내용1
  • 광명시민신문
  • 승인 2020.02.14 11:01
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토론주제1 _지장물 이설 및 철거계약 관련

첫 번째 토론 주제는 지장물 이설과 철거 계약에 관련된 내용이었다. 지장물이란 건축물에 관련된 어떤 매개체를 말하는 것으로 수도관이나 도시 가스관, 전기 통신시설 같은 것을 말한다. 이를 다른 장소로 옮겨 설치하거나, 철거하는 작업이 시공사와 계약에 포함되어 있어야 하지만, 별도로 용역계약을 하여 잘못되었다는 쟁점이다.

점검반 측은 지장물 이설 및 철거는 시공사와 계약 시 포함되어 있어야 하며, 지장물 이설 및 철거 별도계약도 전자입찰을 하지 않아 무효의 소지가 있다고 주장하였고, 조합측에서는 지장물 이설 및 철거는 법원 판결과 검찰청의 불기소 처분으로 분리 계약 할 수 있으며, 최저가 경쟁입찰 방식으로 가격의 문제를 해결하고 있다고 주장했다.

점검반 측에서 김상윤 법무사는 지장물 이설 및 철거가 건물 철거와 따론 진행되는 것처럼 이야기 하지만, 실제 작업공정상 철거회사가 일관되게 하고 있다고 주장하였다. 그 근거로 고철을 판매하는 주체가 누구인지를 보면 작업공정이 나온다고 하였다.

또한 철거와 지장물 이설 및 철거계약을 분리하여 계약하는 것은 업무상 배임에 해당된다고 주장하였다. 계약은 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률을 준용하여 경쟁 입찰과 예정가격 비치, 전자입찰서를 통한 제출, 입찰 보증금 납부 등의 절차를 지키도록 되어 있는데, 각 조합의 계약은 절차를 지키지 않았지 때문에 계약 무효이며, 업무상 배임죄가 형성된다고 주장하였다.

조합 측에서 김재철 변호사는 검찰청과 고등법원에서 지장물 이설 철거는 일반 이설 철거 보통 건축물 철거와는 별개의 문제고, 따라서 별도로 분리 계약 체결하는 것이 법률적으로 하자가 없는 것으로 결론이 났다고 주장했다. 다만, 석면은 철거회사가 아니라 시공사가 철거하라는 것이 법 개정이 있었다고 말했다.

점검반 측에서는 김상윤 법무사는 가스관을 폐관하면서 다른 지역의 가스 공급중단을 막기 위해 우회관로를 신설(이설공사)하는데, 각 가스 사업소에서 직접 한다면서, 그럼에도 그 비용을 각 조합에서 직접 납부했다고 주장했다.

전신주의 경우도 한전이 철거하는데, 수익자 부담 원칙에 의해 조합으로 고지서가 부과됨에도, 용역업체가 대행자인 것처럼 과도하게 용역비를 받고 있으며, 계량기도 한전과 가스사업자가 무상으로 수거함에도 용역업체가 유상으로 수거하는 것처럼 허위계약이 되어 있다고 주장했다.

광명시의회 이주희 의원
광명시의회 이주희 의원

조합 측에서 김재철 변호사는 잘못된 계약으로 조합원에게 손실을 가져오는 조합의 임원들은 처벌 받아야 된다면서, 지장물과 철거의 분리 계약은 부당하다고 볼 수 없다는 것이 최근 고등법원의 판결(2019. 10. 31)이고, 검찰청도 지장물과 철거의 분리 계약에 대해 무협의 종결처리 되었다고 말했다.

박승용 변호사는 따로 계약하던 시공계약과 철거계약이 2010년도에 도시정비법이 개정되면서 포함되었고, 따로 계약하던 석면철거도 2018년 법이 개정되면서 포함되었다고 전제했다.

2010년 법이 개정되고, 철거공사에 지장물공사도 포함되느냐는 민원에 국토부가 답변을 잘못 하여 그냥 포함된다고 답했고, 국토부도 그것을 알고 있어서 형사 처벌규정을 두지 않은 것이라고 주장했다.

처벌된다고 바뀐 것은 2019년 4월 23일 29조 9항에 위반된 경우 형사처벌 규정을 두었으며, 기존 건축물의 철거공사에 지장물 이설 부분은 포함 안 된다고 법리가 다 형성되니까 포함시켰다고 말했다.

점검반 측에서 송평수 변호사는 각 지장물은 보통 토지나 건물 속에 포함되어 그 개수나 수량을 파악하기 어렵고, 지장물을 그때그때 반출하기 때문에 사후 감독도 어렵다고 말했다. 발주와 입찰에서 세부 항목별 가격이 아닌, 뭉뚱그려서 입찰을 진행하기에 개수 당 단가가 나오지 않는다면서, 계약금액이 과다할 경우 업체와 협의를 해서 감액을 요청할 수 있을 것이라고 말했다.

조합 측에서 박승용 변호사는 대부분의 조합이 그렇게 한다면서, 계약내용의 금액이 정당한가의 문제점을 해소하기 위해 경쟁 입찰의 방식을 통해 최저가 입찰한 곳과 계약을 하고 있다고 답하면서, 계약 내용이 과다한지 과소한지 여부를 판단하기 어려움이 있다고 말했다.

검증위원회 측에서 박현섭 변호사는 지장물은 법률용어가 아니라면서, 도로에 매설된 수도관, 전기 같은 부분은 소유자가 없고, 관리자만 있다면서 조합, 한전, 수도사업소 등 철거의 주체가 명백하지 않아 문제가 된다고 말했다. 이는 도시정비법 해석의 문제이며, 건축물 이외의 철거는 조합이 해야 되는 부분이 있고, 지장물 이설과 관련하여 법이 금지하고 있지 않아 시공사계약에 포함되어 있다고 보기에는 어렵다고 주장했다. 결국 법률 개정을 통해서 명확해져야 하며, 여기서 결론을 낼 수는 없을 것이라고 말했다.

광명시의회에서 이주희 의원은 조합원들이 철저하게 자료를 공개요청을 해서, 지장물 철거에 관한 금액을 재점검을 하는 것이 좋겠다고 말했다.

천막연대에서 김유영 대표는 천막연대는 끝까지 잘못된 계약서를 끝까지 팔 것이라고 말했다.

점검반에서 김상윤 법무사는 덕현지구의 예를 들면서, 이설공사 용역계약서를 보면 계약서 제목은 이설공사이고, 내용에는 이설공사 제외라는 문구가 있다면서, 소액으로 처리 가능한 폐관 폐전 비용만 조합이 부담하게 되고, 이설공사는 각 사업주체에게 납부된다고 주장했다.

또한, 계약 시 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률을 준용하여 전자입찰을 해야 하지만 물량계약서가 없는 것으로 보아 전자입찰을 하지 않았으며, 정관에 위반되었기 때문에 계약은 무효의 소지를 안고 있다고 말했다.

좌장 이승봉 광명경실련 공동대표
좌장 이승봉 광명경실련 공동대표

토론주제2 _시공사 선정 시, 조합설립시에 비해 공사비가 10%이상 증가된 경우 동의율 문제

두 번째 토론주제는 조합 설립 시에 산정된 공사비 보다 시공사 선정 시 산정된 공사비가 10%이상 증가되었을 때 조합원 3분의 2이상의 동의를 얻어야 하는지에 대한 내용이다. 주민들은 조합 설립 전에 대략의 공사비를 듣고, 조합설립 동의 여부를 결정하기 때문에 민감한 부분이 될 수 있다

점검반 측은 대법원 판례에 의해 시공사 선정 시에도 공사비의 10%가 증액되었다면 조합원의 3분의 2이상이 동의를 해야 한다고 주장했고, 조합 측에서는 법에는 사업시행인가 시부터 공사비 10% 증액에 대해 3분의 2이상의 동의가 필요하다고 주장했다. 이주희 의원은 총회결의에 있어 의결정족수가 허수가 없는 온당한 수치인지 확인해야 한다고 지적했다.

점검반측에서 김상윤 법무사는 시공사 선정시 4R, 10R, 11R, 12R에서 사업비가 10%이상 늘어났음에도 조합원 3분의 2의 동의가 없었다면서, 조합설립 때 추정사업비에서 10% 이상 공사비가 늘어난 상태로 시공사를 선정하면 조합원 3분의 2의 동의가 필요하며, 대법원 2013년 11월 14일 2011다22085 판례가 있다고 말했다.

조합측에서 박승용 변호사는 도시정비법 45조 4항에 따라 사업시행계획의 작성 및 변경, 관리처분계획의 수립 및 변경 할 때 는 3분의 2 표결을 필요하지만, 조합설립하고 시공사 선정에는 과반수결의만 있으면 되고, 법제처 질의 회신에도 그렇다고 주장했다. 다만 대법원은 조합설립하고 사업시행인가는 3분의 2 표결이 필요하다고 말했다.

점검반에서 송평수 변호사는 시공업 비용의 제일 큰 것이 시공비라면서, 시공비는 시공사 선정할 때 결정되며, 이때 10%를 넘느냐 안 넘느냐가 대부분 결정이 된다고 말했다. 대부분은 시공사가 선정이 되고, 이미 결정되었기 때문에 포기하는 경우가 많다면서, 조합원이 이의를 제기하고 사업시행인가, 관리처분계획 단계에서도 조합원의 의결권에 영향을 미친다고 말했다.

조합측에서 김재철 변호사는 법률 상 시공사 선정 당시에 3분의 2의 찬성을 받아야 시공사를 선정할 수 있다는 내용이 없다면서, 법은 사업시행계획을 수립할 때 자금계획을 수립하게 되어 있다고 말했다. 자금계획 수립한 것을 총회에서 10%이상 증액하려면 조합원의 3분의 2의 동의를 받아야 하는 것이라고 주장했다. 시공사 선정 시 공사비 증액이 문제가 된다면 국회에서 입법으로 다루어야 하는 사항이라고 말했다.

광명시 의회에서 이주희 의원은 이 문제는 사업비 증액의 기준점이 되는 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분계획인가에서 총회의 의결정족수에 관한 사항이라면서, 대법원 판례에도 불구하고, 총 사업비의 10%이상의 증액에 대한 내용이 귀에 걸면 귀걸이 코에 걸면 코걸이 식으로 달리 인용할 수 있어, 지속적인 논란의 여지가 있다고 말했다. 다만, 총회 의결정족수 3분의 2이상의 동의가 있었더라도 서면결의서 및 총회 직접 참석자의 온당한 참석도 서면결의자인가를 확실히 할 필요가 있다면서, 허수가 없는 온당한 수치인지를 규명해야 된다고 강조했다.

천막연대에서 김유영 대표는 12구역은 처음 시작할 때는 3,771억에서 4,700억으로 늘어났다가, 거의 7,000억까지 늘어놨다고 말했다. 또한, 각 구역의 조합에 보통 2,000에서 2,700억씩 사업비 늘어나 있지만, 3분의 2의 동의 받지 않은 곳이 많다고 주장했다.

검증위원회에서 박현섭 변호사는 2013년 대법원 판례는 실질적인 변경이냐 아니냐를 판단했다면서, 시공사 선정 당시에 정관 변경이 문제가 되어서 정관 변경에 대한 3분의 2 의결정족수를 유추적용을 했던 판례라고 말했다. 대법원 판례는 재건축과 관계된 것으로 재건축은 임의가입주의이기 때문에 사업비를 알려주어야 하지만, 재개발은 강제가입주의이기 때문에 다르다고 주장했다. 또한, 시공사 선정 당시에는 가계약이고, 본 계약이 되어야 시공비가 확정된다고 말했다.

조합측에서 박승용 변호사는 조합설립해서 시공자 선정 단계에 사업비가 오르는 것은 상관이 없고, 사업시행계획 수립할 때 조합 설립할 때와 시공비가 10%이상 오르면 3분의 2이상 동의를 받아야 한다고 주장했다.

송평수 변호사
송평수 변호사

토론주제3 _사업시행계획서 등이 도시정비법에서 정하도록 한 사항을 정하지 아니하고 의결하였음에도 이를 인가한 행위

세 번째 토론주제는 조합에서 사업시행인가 총회에서 법이 정한 모든 사항을 조합원에게 공개하지 않고 총회 의결을 하였을 경우에 대한 내용이다.

조합 측은 사업시행인가 총회에 각종 도면과 관련 서류가 들어가면 방대한 양의 책자가 되어 실질적으로 총회에서 배포가 불가능 하다고 주장하였고, 검증위원회 측은 총회 개최 전 공람을 통해 해결하도록 시 집행부에 제도개선을 요구했다. 이에 점검반 측은 법 상 인터넷 등으로 공개할 수 있도록 하여 전자파일로 공개하면 분량과 상관없이 조합원에게 공개할 수 있다고 주장하였다. 또한, 모든 조합에서 사업시행인가 총회에서 결의된 내용과 다르게 인가 신청이 되었음에도 시 집행부가 인가를 내 주었다고 주장하였다.

검증위원회 측에서 박현섭 변호사는 법 상 사업시행계획서에 들어가야 하는 항목을 규정하고 있고, 총회에서 의결하도록 되어 있다면서, 총회 당시 모든 자료를 조합원에게 배포해야 하지만 양이 방대하다고 전제하였다. 사업시행인가 총회 후에 공람절차를 거치는데, 점검위에서는 총회 개최공고 이전에 공람절차를 할 수 있도록 광명시에서 행정지도를 하도록 하였다고 말했다.

또한, 타 구역에서 사업시행인가 총회 이후, 정비기반 시설과 국공유지의 금액을 평가하여 무효가 된 곳이 있다면서, 총회 당시 사업시행계획서에서 정해야 하는 사항이 다 확보되어 있는지 확인한 후 인가권자가 판단하도록 하였다고 말했다.

점검반 측에서 김상윤 법무사는 공람절차는 총회 의결 내용이 사업시행계획으로 그대로 신청 되었는가 확인하기 위한 절차로 총회이후 14일 간 공람하도록 법에 규정되어 있는 것이라면서, 공람이 아닌 자료를 총회에 올려야 한다고 주장했다. 분량이 많더라도 전자파일로 공개할 수 있으며 법적으로도 문제가 없다고 말했다.

또한, 정비기반시설과 자금계획서가 일치하는 조합은 한 군데도 없다고 지적하면서, 공무원들은 인가 신청한 사업시행계획서가 총회에서 의결되지 않은 것을 알면서 인가를 내 주었다고 주장하였다.

광명시의회에서 이주희 의원은 행정절차는 절차상 하자와 내용상 하자로 나눈다면서, 사업시행계획서가 도시정비법에서 정하도록 한 사항을 정하지 아니하고 의결하였기 때문에 절차상 하자라고 말했다.

총회는 의결정족수가 충족되어야 하는데, 서면결의서 양식에 내용상 하자가 있고, 조합원들이 내용을 충분히 검토하지 못하고, OS요원들의 독촉으로 서명을 하는 경우가 많다고 말했다. 또한, 실질적 직접 참석인원이 맞는가를 검토할 수 없는 상황에서 총회가 시행되고 있다고 지적했다.

광명시에서 인가 할 때 검토할 수 있는 과정을 누락했다면, 바로 잡아야 한다고 말했다. 또한 지난해 행정감사 지적으로 서면결의서, 직접 참석 연명부에 대한 로드맵 제시를 요구했고, 조합에 따라 시행하고 있는 곳도 있다면서, 조합원들이 행정절차상 위반사항을 파악해야 한다고 말했다.

조합측에서 김재철 변호사는 사업승인은 건축허가를 받는 것으로 건축허가 도면의 양이 방대하고, 다양한 서류를 첨부하게 되어 있어, 사업승인 관련된 서류를 다 첨부해서 총회를 열 수 없다고 주장했다. 다만, 문제가 있는지 여부를 살펴보는 사람들에게 공람의 기회를 주고, 총회 책자는 얇게 만든 다음 그것을 토대로 사업승인 신청을 하고 있다고 말했다.

광명시 집행부에서 장병국 도시재생과장은 조합원이 그 내용을 알 수 있는 기회가 부여되었으며, 총회의 동의를 적법하게 받아 동일한 내용의 신청을 한 것으로 인정할 수 있다고 답했다. 또한 검증위원회에서 제도개선사항을 참고해서 향후 사업인가시 이것을 참고해서 하겠다고 말했다.

점검반 측에서 김상윤 법무사는 총회에 올려야 되는 사항은 강행규정이며, 도면을 뺀 나머지를 전자파일로 담는데 아무런 문제가 없다고 주장했다.

또한, 광명시 내 11개 조합 중에 정비기반시설에 공사비가 맞는 조합이 단 한군데도 없다면서, 2구역의 경우 공사비 원가계산서는 99억정도이지만, 자금계획상에는 110억이라고 되어 있으며, 실제 계약은 203억 정도에 했다면서, 광명시에서 엉터리 인가를 해 주었다고 주장했다.

조합 측에서 박승용 변호사는 광명 2구역이 사업시행인가 때 100억이었는데 나중에 140억 변경되었다면, 변경될 때 총회 결의를 거치고 난 후에만 가능하다고 말했다.

김재철 변호사
김재철 변호사

토론주제4 _정기총회에서 총회예산 편성 전에 대행업체 선정계약의 타당성

네 번째 토론주제는 총회에서 예산 편성을 하지 않아, 예산이 없는 상황에서도 대행업체와 용역계약을 맺는 것이 타당한지에 대한 내용이다.

점검반 측, 조합 측 모두 예산마련이 불가능한 상황에서 총회를 개최하기 위한 예산을 제외하고는 예산이 없는 상황에서 용역계약을 맺는 것은 불가하다고 주장하였다.

조합 측에서 송평수 변호사는 총회 의결 전 또는 예산편성 전에 기타 용역업체와 계약을 한 것으로 거의 전 구역에 해당한다고 말했다. 또한 총회에서 대의원회에 위임하고, 계약절차는 이사회에 위임하는 사례가 다수 발견 되었고, 그 경우에도 예산에 항목이 없으며, 나중에 총회에서 추인을 받은 경우가 상당수 있다면서, 대법원 판례에 의해 문제 있는 계약 중 무효가 될 가능성이 있다고 주장했다.

조합 측에서 박승용 변호사는 조합예산은 총회에서 정하도록 되어 있는데, 총회를 열기 전에 예산이 필요한 경우가 발생한다고 말했다. 예산 편성 전 총회개최를 위한 예산을 예비비로 집행하거나, 이사회를 통해 항목 간 전용으로 총회를 개최할 수 있으며, 이런 예산도 없을 때는 서울시의 경우 전년도에 준해서 준예산을 쓸 수 있도록 하고 있다면서, 이 세 가지 경우 형사처벌의 대상이 되지 않는 것으로 판단한다고 말했다. 다만, 작년 예산도 편성이 되어 있지 않았을 경우 돈을 안 받고 계약체결하고 나중에 추인을 받는다 말했다.

예비비 혹은 항목 간 전용 결의 없이 용역계약을 체결하면 추후 추인을 받더라도 그 효력은 인정받지만 형사처벌의 대상 된다면서도, 사업 진행을 위해 이를 문제 삼기에는 타당하지 않다는 생각도 있다고 말했다.

광명시의회에서 이주희 의원은 기존에는 대행업체 선정 계약에 선집행, 후결재식으로 추인을 많이 했었지만, 법적인 논란이 많았기 때문에 조합원들이 사업 진행에 꼭 필요한 대행업체 선정이었지 검토하고 비용의 적정한지도 살펴야 한다면서, 각 조합원들의 선택사항이라고 생각한다고 말했다.

천막연대에서 김유영 대표는 1구역을 사례로 2015년 사업시행인가 시에 정비기반시설이 55억 정도인데, 7월 두 번째 사업시행변경에서는 105억으로 늘어났으며, 2017년 정비사업 확정 총회에서는 55억으로 내려왔다면서, 예산을 정비업체가 세우는 것으로 정비업체에 대한 문제가 심각하다고 주장했다.

점검반 측에서 김상윤 법무사는 예산이 없 상황에서 선 계약, 후 추인을 받는 상황에서 효력을 인정받지 못하는 상황이 있다면서, 사전의결을 할 때에는 계약 내용을 밝혀 각 조합원이 부담하게 되는 정도를 알고, 조합원이 계약 체결 가부를 결정하게 해야 한다고 주장했다.

또한, 도시정비법에는 준예산제도를 인정하지 않고, 사전의결이 원칙이라면서, 예산이 없는 상황에서 용역업체 계약을 하더라도 잠정적 무효로 하고, 총회가 성공한 이후 주어도 된다고 주장했다.

덕소3구역의 경우 총회 개최일이 계약 종료일이 되는 OS계약을 미리 하고, 총회에서 OS비용 예산을 올렸지만, 조합장이 벌금 300만원을 받았다면서, 광명 모든 조합이 다 위반했다고 주장했다.

조합 측에서 김재철 변호사는 조합에서 예산에 없는데 협력업체를 선정하여 돈을 지급 안 해도 계약만 체결해도 범법행위라고 말했다.

서울시 예산회계규정의 경우는 총회를 개최하기 위한 비용만 나중에 추인으로 처리할 수 있다고 규정해 놓고, 일반적인 협력업체는 안 된다고 말했다.

점검반 측에서 송평수 변호사는 범죄예방, 지장물철거 등 많은 용역이 예산편성이 되어 있지 않은 상황에서 계약이 이루어지고 있고, 임시총회 개최 시 추가경정예산을 편성하면 되는데도 불구하고 이루어지지 않고 있다고 주장했다. 또한 시 집행부가 이런 점에 대해 지적한 사항이 없다고 말했다.

 

이어서 계속...



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