재건축시장 안정대책'
광명에는 어떤 영향을 미칠까?

과밀억제권역에서 재건축을 하려면 18평이하를 최소한 20%, 18-25.7평 40% 이상 각각 지어야 하며 25.7평을 초과하는 가구가 40%를 넘을 수 없게 된다.

 ▲ 7월 이전에 광명시는 무더기로 재건축 사업승인을 내 주었다.

파괴력 있는 소형평수 의무화와 양도금지

앞으로 서울과 수도권 일대의 광명, 의정부.구리.하남.고양.수원.성남.안양.부천.과천.의왕.군포.시흥.남양주시 등 과밀억제권역에서 재건축을 하려면 18평이하를 최소한 20%, 18-25.7평 40% 이상 각각 지어야 하며 25.7평을 초과하는 가구가 40%를 넘을 수 없게 된다.

건교부는 이와 함께 도시 및 주거환경 정비법을 개정, 내년초부터 투기과열지구 재건축 아파트에 대해 조합인가를 받은 뒤에는 조합원 지위를 양도하지 못하도록 할 방침이다.
물론 법 시행 전 조합설립이 끝난 경우에는 1회에 한해 양도가 허용되지만 조합원 지위를 사들인 사람은 소유권 이전등기가 끝날 때까지 이를 되팔 수 없다.

또한 경기도는 도내 아파트의 재건축 허용 연한을 준공연도에 따라 최저 20년에서 최고 40년으로 결정했다.
경기도가 확정한 재건축 경과연한을 보면 1980년 이전에 준공된 건축물은 20년이 경과된 뒤 재건축이 가능하고 1981~1999년에 준공된 건축물의 재건축 연한은 21년부터 시작, 1년씩 늘어난다. 또 2000년 이후 준공된 건축물부터는 40년이 지난 뒤에 재건축이 가능하다.
경기도는 재건축을 위한 도지사의 예비안전진단 대상도 3백가구 이상 공동주택으로 결정했다. 따라서 3백가구 이상 아파트는 재건축에 앞서 경기도에서 구성한 안전진단예비평가위원회의 안전진단을 통과해야 한다.
경기도는 이와 함께 그동안 주택공급 확대 차원에서 시·군별로 무분별하게 시행되던 재건축을 지양하고 정비계획 수립 및 정비구역 지정, 엄격한 안전진단 및 시기조정 등을 통해 광역적 도시계획차원의 재건축을 시행하기로 했다.

광명의 재건축 아파트는 어디로

이번 조치는 이미 사업계획 승인이 난 재건축 아파트 이외의 사업추진 측에 어떤 형태로든 영향을 미칠 전망이다. 현재까지는 아직 관망세라고 부동산 업계는 전하고 있지만 어느 정도 영향을 미칠까에는 조심스런 전망을 하고 있다.
특히, 올해 하반기 지구단위 계획안이 확정될 철산 2,3단지와 하안본주공 1,2단지의 경우는 미칠 파장에 대해 촉각을 곤두세우고 있다.
이 일대 아파트 거래가는 투기지역 지정 이후 하락세였으나 최근 4개단지의 대지 지분정리가 임박했다는 말이 나돌면서 상승세를 타고 있었다. 현재 11평형의 경우 2억원 내외, 13평형은 2억3000만원, 15평형은 2억7000만∼2억8000만원, 17평형은 3억1000만∼3억2000만원선에서 가격이 형성돼 있었다.

또한, 건설교통부가 10년 안에 수도권에 신도시 3, 4곳을 추가 개발하겠다고 밝힌 후 고속철 역사가 들어올 광명이 후보지로 거론됨에 따라 기대심리가 겹치면서 투자처로 또 한번 부상하게 되었다.
그리고 광명시 도시관리계획중 지구단위 계획안에 의하면 철산 2,3단지와 하안본주공 1,2단지의 일부가 용적률과 최고 높이 제한이 하향 조정될 전망이어서 가격상승의 호재가 될 전망이었다.

그러나 이번 건교부의 부동산안정대책은 전문가들이 대부분 기존의 대책과는 달리 상당한 영향력을 발휘할 것으로 판단하고 있다.
그동안 재건축 위주로 가격이 크게 상승했는데 앞으로는 이런 움직임이 전반적으로 가라앉을 것으로 예상된다. 재건축 시장이 안정되면 아파트가격 폭등 등의 이상현상은 없어지게 된다.
특히 조합인가 이후 조합원지위 양도금지 조치는 투기목적의 거래 자체를 금지 하겠다는 것으로, 재건축 시장에는 직접적인 영향을 미칠 수밖에 없다.

시민과 부동산업계의 반응

▲ 하안본주공 1단지 강모주부-“서울 강남과 광명은 다르다. 강남은 재건축 아파트 값이 15평짜리가 6억원을 넘어서는 등 `상식' 수준을 넘어 계층간 위화감을 조성하는 등 사회문제가 되는 것은 아는데 강남에만 한정해야지 왜 광명에 까지 영향을 미치는 대책을 세우는지 이해할 수 없다.

▲ 철산동 조모주부-한달간 1억원이상 오른 아파트가 강남에만 무려 9천900여가구나 된다고 한다. 이건 정상적인 나라가 아니다. 앞으로 더욱 강력한 부동산 대책으로 서민들의 집값안정에 노력해야 한다.

▲ 하안동 D공인중계사-“현재 광명의 경우는 강남의 경우처럼 1억원 이상이 떨어지는 반응은 없고 관망세이다. 그리고 정부의 대책은 일단 시기가 지나봐야 안다. 특히, 이번대책은 재산권 침해등 위헌소지가 있어 국회를 통과하는 시점을 봐야 할 것 같다. 섣불리 뭐라 말하기 어렵다”

▲ 철산동 D공인중계사-“분명히 광명재건축 아파트에 영향을 미친다. 보통 재건축이 적은 평수를 허물고 높은 평수를 지으면서 조합원 부담을 최소화 하는 것이지만 앞으로 조합원 부담은 늘어날 수 밖에 없다.
광명은 값이 떨어졌는데도 거래는 거의 찾아볼 수 없었던 지역이라 더 이상 재건축으로 큰 이익을 볼수 없다.“

▲ 철산동 S공인중계사-“매수세가 실종된 가운데 매물만 쌓이고 있어 추가하락이 불가피할 전망이었는데 이번 조치로 더욱 얼어붙을 것 같다.
철산 주공단지의 경우 지분 정리가 되면 재건축 추진에 가속이 붙을 전망이다. 그러나 재건축이 된다고 해도 서울 강남이나 목동만큼의 환경을 충족시킬 수 없는 만큼 이들 지역 아파트와 비교를 하는 것은 무리다. 또 고속철도 광명역 개통과 재건축 등 집값 상승요인이 이미 실거래가에 반영된 상태에서 이번 안정화 대책은 광명에 많은 영향을 끼칠 것 같다.“

<2003. 9. 8 양정현 기자>