급 냉각화 되는 부동산 시장
추락하는 것은 날개가 없다는 말처럼 부동산 시장이 급속히 식어가고 있다. 뒤돌아보면 특별한 호재거리가 없었음에도 아파트 가격은 상승 가도를 달렸다. 이유를 굳이 따진다면 풍부한 통화량과 초저금리 때문일 것이다.
빠르게 부동산 시장이 냉탕으로 옮겨가면서 국토교통부는 서울과 경기도 4곳을 제외하고는 투기과열지구 및 조정대상지역을 전면적으로 해제한다고 발표했다. 해제 제외 지역인 서울과 경기도 과천, 성남(분당과 수정), 하남, 광명의 공통점은 아파트 비중이 높다는 점이다. 이들 네 지역은 상대적으로 냉각속도가 덜하다는 국토부의 판단인 것 같다.
부동산 월동 준비
우리나라 사람에게 주택, 즉 집은 이중적 의미가 있다. 첫째, 홈(home)이라는 보금자리 기능으로 가족들의 안식처로서 본래적 기능이다. 보금자리는 두 개일 필요가 없다. 정상적인 나라라면 보금자리 지원 체계는 마련되어 있다. 이게 정상적인 홈(home) 이치이다.
문제는 주택에 파생된 새로운 의미 때문이다. 우리 사회에 주택은 자산가치가 있는 투자 상품으로 의미가 점점 커져갔다. 열풍시대에 귀한 대접을 받았던 아파트가 냉각기에 접어들면서 지난날의 좋은 시절의 추억은 빨리 잊어야 한다.
3高 1多 고통(苦痛)시대 직면
고(高)금리, 고환율, 고물가, 다(多)공급이 앞으로 부동산 빙하기의 장애물이다. 경제학자가 아니어도 고금리, 고환율, 고물가라는 단어는 유쾌하지 않다. 고금리는 부동산 대출 원리금 상환의 고통을 배가시킨다. 고환율 역시, 무역대국인 우리나라에서 물가상승의 주범이 될 수밖에 없다. 고환율·고물가의 압력에 임대료나 매매가격을 올리려는 시도는 부동산 냉각기에 적절하지도 않고, 효과도 보지 못한다.
광명지역 주택의 다(多)공급은 주택공급이 공장에서 빵을 만들듯 바로 제공되지 않으므로 주택공급은 장기적으로 이뤄져야 하는 것은 맞다. 하지만 부동산 냉각기를 맞으면서 부동산 다 공급은 공급자 입장에서는 뜻하지 않는 손실을 안겨줄 수 있다. 특히 광명처럼 재개발·재건축이 많은 지역에서 일반분양은 어려움이 커질 수밖에 없을 것이다. 조합원의 합유(合有)관계인 조합의 모든 권리와 의무는 궁극적으로 조합원이 부담할 수밖에 없다는 사실을 잊지 말아야 한다.
파는 자와 사는 자의 각개전투
부동산 시장에서 두 명의 당사자는 전략이 반대일 수 있다. 파는 자는 무더운 여름이 가을 없이 추운 겨울이 되어가고 있는 것을 깨달아야 한다. 첫 번째로 해야 할 일은 바로 ‘부동산 빚’을 줄여나가는 것이다. 모든 부동산에 설정되어 있는 은행 대출금을 줄이는 노력을 집중해야 한다. 심지어 대출금 중도상환에 따른 중도상환수수료까지 부담하면서 빚을 갚는 노력을 아끼지 말아야 한다. 대부분의 사람은 부동산은 많아도 현찰은 없다. 이럴 때는 가장 빨리 팔릴 수 있는 좋은 물건을 판매할 것을 추천한다. 주의할 점은 많은 사람들이 종종 잘못된 선택을 하게 되는데, 가장 안 좋은 물건을 팔려고 하는 것이다. 나에게 안 좋은 것은 남도 당연히 안 좋게 볼 수밖에 없다. 지금은 최대의 이익창출이 아닌 빚을 줄임으로써 ‘하우스 푸어’가 되지 않아야 하는 것이 목적임을 잊어서는 안된다.
이에 반해, 사는 자는 빙하기가 기회의 무대가 될 수도 있다. 생의 목표가 무소유이거나 임대로만 살겠다는 굳은 신념이 아니라면 빙하기를 잘 활용하길 바란다. 부동산 거래는 기회를 좀처럼 만들기 어렵다. 혹시라도 더 낮은 가격에 살 수 있었는데 하면서 망설인다면, 쓸데없는 생각이라고 말해 주고 싶다. 지금을 기회라고 말하는 대상은 실수요자로서, 보금자리로서 주택을 구매하는 사람을 염두에 둔 말이다. 결과적으로 조금 더 비싼 가격에 구매했더라도 기분 나빠할 이유는 없다. 내집마련의 성취감이 구매 가격이 조금 높았다고 가치와 효용이 줄어들 일은 없기 때문이다.
김윤재
도시발전전략연구원 원장(현)
경기과학기술대학교 겸임교수(현)
경기도 지역혁신협의회 위원(현)
대통령직속 국가균형발전위원회 자문위원(전)
부동산학 박사수료
