下편에서는 부동산 보안관 제도의 구체적인 운영방안에 대해 정리해 본다.
주거 취약계층 청년들의 주거권 보장을 위한 ‘부동산 보안관제’ 상설 운용
기고문을 작성하던 지난 7일 우려하던 기사가 쏟아지기 시작했다. 1,139채를 소유한 소위 ‘빌라 왕’이 지난 10월 급사하여 수 백 명의 세입자들이 공황상태에 빠졌다는 기사가 사회면을 뒤덮었다. 반복적으로 주거 취약계층 대상의 ‘주거권 약탈’ 악행을 방관해서는 안 된다는 사회적 신호라고 받아들였다.
‘빌라 왕’과 유사한 사건은 자주 반복되었다. 부동산 냉각기를 맞아 정부와 지자체가 책임주체가 되어 주거약자에 대한 주거권 보호조치는 필수사항이 되었다.
주거난이 한창이던 지난 시기, 정부는 특별한 희생을 겪는 청년 대책으로 ‘청년주택’을 역점사업으로 추진하였다. 서울 역세권을 중심으로 건축된 청년주택은 입주까지 마무리 한 곳이 생겼다. 청년주택은 ‘부동산 보안관제’와 관련하여 중요한 의미를 내포하고 있다.
많은 청년이 청년주택에 이주를 희망하는데는 몇가지 원인을 찾을 수 있다.
첫째, 경제적으로 유리하다. 현재 거주하는 주택, 가령 오피스텔과 비교할 때 가성비가 좋다.
둘째, 신축의 청년주택은 신축 선호현상이 높은 청년의 욕구에 부응한다.
셋째, 청년주택 입주자격이 공적 관리를 통해 정해짐에 따라 이웃환경이 개선되기 때문이다.
부동산 냉각기로 매매가격 하락과 함께 전월세 가격도 하락하고 있는 상황에서, 청년의 주거이동 수요증대 현상은 낮은 곳으로 물이 흐르듯이 모든 주거 소비자의 주거부담이 낮은 지역으로 이동하는 현상을 대변한다.
대규모 청년 주거이동 상황이 벌어질 때, 가장 큰 문제는 임대인의 보증금 반환문제일 것이다. ‘빌라 왕 급사’ 사건 이전 강남권에서도 수억대의 보증금 반환문제가 붉어졌다. 경제적 능력이 있는 계층 간의 사안이라 스스로 해결할 수 있었지만 부동산 냉각기의 보증금 반환 문제는 보통 일이 아니다. 일부 슬기로운 청년은 보증금 반환 보험에 가입한 경우도 있지만 그렇지 못한 사람이 대부분이다.
우리 사회의 오랜 관습인 보증금 용처 문화에는 몇 가지 개선의 소지가 있다.
첫째, 부동산 급등시기를 편승해 보증금액이 필요이상으로 너무 높았다. 냉각기에는 해당 주택을 경매하더라도 반환할 보증금액을 충족하지 못하는 경우가 빈번해질 것이다.
둘째, 후진적인 임대인의 보증금 운용실태 및 관념이다. 보증금을 은행 등에 예치하는 임대인은 극소수이다. 대부분 다른 부동산에 투자하거나 소비한다. 언젠가 돌려 줄 채무라고 인정은 하지만, 실제 반환될 때까지 세입자는 초죽음 상태로 내몰려야 한다.
다음은 부동산 보안관제의 법적근거 및 구체적인 운용방안 예시이다.
첫째, 부동산 보안관제는 ‘보증금 적시 반환불가’라는 위중한 상황이 오지 않도록, 또는 위중한 상황이 발생하였을 경우에는, 원활한 보증금 반환을 위해, 임대인과 임차인의 사이에 불필요한 체력고갈과 사회적 손실을 줄이는 것을 주요한 목표로 한다. 기본적으로 주거취약계층의 전 임대차 과정에서 주거권이 침해되지 않도록 임차인을 지원하는 제도이다. 때로는 올바른 임차인의 권리의식 고양과 준수의무를 깨우치게 함으로써 임차인의 주거권 보호와 함께 지역사회의 선진적인 주거문화 형성에 일조하는 것이 주된 취지이다.
둘째, 부동산 보안관의 법적 근거는 사인간의 계약으로 구체화되는 임차권 즉, 주거권은 원래 제3자의 개입이 금지되어 있지만, 확대되는 주택임대사업자제도는 임대인의 책임을 분명히 하고 있고 문제해결을 위한 공적 지원시스템으로 충분한 명분이 있다. 구체적으로는 주거권 보호라는 헌법상의 책임과 주거관련 법 규정에서 충분한 법적 근거를 찾을 수 있다.
셋째, 부동산 보안관의 법적 신분을 반관반민의 공무수탁사인으로 강조하는 이유는 순수 민간조직이 아닌 공적 신분이 부여되는 공적 개입요인이 있어야만 첨예한 사안을 해결하는데 실질적인 도움이 되기 때문이다. 그리고 보안관의 역할과 활동은 규제방식이 아닌 지원체계 중심이 되어야 한다. 원칙적으로 임차인의 주거권을 보호하는 것이 주된 목적이지만 때론 임차인의 정당한 권한의 범위가 어디까지인지에 대한 객관적인 조언도 아끼지 않아야 한다.
넷째, 주택매매와 같은 소유권 처분행위 내지 비주거용 분야에는 관여하지 않고, 오로지 전세나 월세와 같은 임차형식의 주거문제에만 한정하여 관여할 것을 권장한다. 매매와 비주거용 분야처럼 자산처분행위는 당사자에게 일임하는 것이 옳다.
다섯째, 보안관은 무보수 명예직을 원칙으로, 현장출동과 같은 핵심활동을 고려할 때 최소한의 경비를 지원하는 범위까지는 고려해 볼 수 있을 것이다. 보안관의 기본적인 자격조건은 공인중개사 내지 주거분야 실무경험자처럼 주거문제에 대한 지식과 경험을 겸비한 문제해결능력을 갖추어야 할 것이다. 기타 세부적인 운영인력 규모, 활동영역, 지원체계 등은 시민들의 다양한 의견을 수렴하면 더 좋은 방안이 도출될 것이다.
