공공재개발·민간재개발 어떤 방식이 '돌다리'가 되어 줄까?
공공재개발·민간재개발 어떤 방식이 '돌다리'가 되어 줄까?
  • 김윤재 도시발전전략연구원 원장
  • 승인 2022.12.29 17:27
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

김윤재

광명3구역 공공재개발 방식에 대한 소고

김윤재 도시발전전략연구원 원장

도시의 진정한 발전을 위해서는 양적 성장 못지않게 구성원인 시민들의 성숙한 시민의식도 요구된다. 각자도생의 사회에서 갈등의 생성은 자연스러운 현상이다. 칡나무와 등나무의 복잡한 형상을 의미하는 ‘葛藤(갈등)’을 어떻게 관리할 것인가는 성숙한시민사회를 판단하는 한 가지 척도가 될 수 있다.

광명에서 3번째로 공공재개발 후보지로 선정된 광명 3구역 재개발 방식을 두고 최근 신탁방식의 민간 재개발 추진위원회가 활동을 하기 시작했다. 덩달아 해당지역 주민들 사이에서는 공공재개발 참여여부에 대한 찬반논쟁으로 세밑을 뜨겁게 달아오르게 만들었다.

본론에 앞서, 재개발과 재건축은 ‘도시 및 주거환경정비법’(이하 ‘도정법’)이 법적근거이다. 두 정비사업의 공통점은 주거환경이 불량한 지역을 정비하고 노후하고 불량한 건축물을 개량하는 것을 목적한다. 두 개발 방식에는 결정적인 차이가 있다.

재개발의 경우, 정부나 지자체의 소유인 도로가 포함된다고 이해하면 구분이 명확해질 것이다. 재개발은 재건축과 달리 도로의 주인인 지자체의 역할과 힘의 비중이 매우 높다는 의미이다. 아마도 광명 3구역 내 전체 도로면적을 합산해본다면 그 규모가 어마어마할 것이다. 회사로 치면 공공이 대주주인 것이다.

공공재개발 방식의 핵심부분에 대해 이해도를 높이기 위해 객관적으로 시각으로 몇 가지를 짚어보고자 한다.

첫째, 공공재개발 방식은 오랜 역사를 지니면서 제도의 성과를 충분히 검증받지 못한 최근에 도입된 새로운 재개발 방식이다. 주택공급 부족문제로 국가적으로 부동산 문제가 정점을 이루던 2021년 7월 경 ‘도정법’에 비로소 신설된 재개발 방식으로 역사가 1년 6월 남짓이다.

둘째, 공공재개발 방식도 두 가지 형태로 주민이 선택할 수 있다. 주민 삼분의 이 이상의 동의를 요하는 ‘공공(LH) 단독시행’ 방식과 주민 이분의 일 이상의 동의만 있으면 가능한 ‘공공(LH)·민간(조합) 공동시행’ 방식이다. 최대 층수 50층, 용적률 최대 500% 적용가능성을 실현시키기 위해 조합원이 적극적으로 의사결정구조에 참여할 수 있는 길이 제도적으로 마련되어 있다.

셋째, 공동시행방식은 조합원의 재산권에 영향을 미치는 임대아파트와 관련하여, 임대아파트단지의 위치 선정 등 조합원의 의견을 공동시행자인 LH와 협의할 수 있다. 즉, LH단독 시행방식은 재개발 진행속도를 높이는 장점이 있다면, 공동시행방식은 조합원 재산권 제한 우려사항에 조정기능의 장점이 있다고 할 수 있다.

넷째, 공공재개발은 분양가 상한제를 적용받지 않는다. 지금처럼 부동산 냉각기에는 분양가 상한제 비적용이 주목받지 못해도, 오랜 기간 소요되는 재개발사업의 특성을 고려하면 집값 상승의 기대를 저버릴수 없다.

다섯째, 공공재개발에 대해 일반 국민은 호응 일색은 아닌 것 같다. 공공재개발 첫 적용대상지로 거론된 용산 동자동 지역은 주민의 반대로 무산되었으며, 동작구 본동 지역도 민간재개발 추진위의 강한 반대 속에 진척이 되지 못하는 듯하다. 유사한 정비사업 사례로 강남, 목동 등 우수거주지역도 재건축 후 거주환경 등의 문제로 가치가하락을 우려하여 공공재건축에 회의적인 반응을 보이고 있다.

자료사진
자료사진. 글과 직접적인 관련이 없음

부동산 시장을 특정 지역의 일부 사례 만으로 단정할 수는 없다. 부동산 시장은 지역성이 강하고 거시경제상황에 강한 영향을 받는다. 광명3구역은 투자대상지역으로 주목을 받아온 지역이 아니라 실제 거주민들이 오랜 시간동안 삶의 터전을 이룬 일반 주거지역의 성격이 강하다. 재개발 본연의 취지인 주거환경개선과 불량 노후건축물에 대한 정비가 절실한 지역이다.

재개발 사업은 주장이나 구호처럼 실행이 쉽지 않으며, 긴 시간을 요구하며, 도중에 불측의 큰 곤란을 겪을 수도 있다. 특히, 부동산 냉각기에 접어들기 시작한 시점에서는 사업성 못지않게 안정성에 특별한 방점을 두어야 한다는 의견도 많아질 것이다. ‘천리 길도 한 걸음부터’라는 옛말처럼 공공재개발이든 민간신탁재개발이든 사업방식부터 결정이 되어야만 겨우 한 걸음을 뗄 수 있을 뿐이다.

보금자리로서 고유기능을 넘어 자산가치로서의 재산권의 핵심기능을 지닌 주택 재개발 문제는 감성적이거나 보랏빛의 미래 희망적 시각보다는 현실적이고 보수적으로 돌다리를 두드리면서 강을 건너는 심정으로 임하는 것이 보다 현명한 선택일 될 것이다.



댓글삭제
삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
그래도 삭제하시겠습니까?
댓글 0
댓글쓰기
계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해
댓글을 남기실 수 있습니다.