연재를 시작하면서
평가를 한다는 것은 말처럼 쉬운 일은 아니다. 덕담은 아무리 해도 좋은 일이지만 평가는 덕담만으로 이뤄지지 않는다. 때로는 의도하지 않게 누군가의 마음을 다치게 하거나 피해의식을 끼칠 수도 있다. 그럼에도 평가가 필요한 이유는 마치 전쟁에서 ‘적을 알아야 이길 수 있다’는 진리처럼 오늘날 대다수 사람들, 특히 우리 광명시민의 마음 한가운데 자리 잡은 편안하지 못한 집(집값)의 정체에 대해 제대로 파악하는 것은 중요하다고 생각되었기 때문이다.
집값이 오르고 내릴 때 사람들마다 느끼는 소회는 다르다. 집값이 오를 때가 좋은 사람은 반가운 친구처럼 집값을 인식하고, 지금처럼 집값이 폭락수준으로 내릴 때는 쳐다보기도 싫다. 물론 반대로 생각하는 사람도 있을 수 있다. 오르는 집값에 희망을 잃고 세상을 원망하던 상황이, 내리는 집값 소식에 중압감에서 가벼워지는 사람도 있다.
집값은 도대체 어떻게 결정되는 것일까?
'의식주'의 대표적인 옷과 쌀을 예로 들어보자. 사람들은 옷을 사거나, 쌀을 구입할 때 선택의 기준을 가지고 있다. 브랜드, 소재, 생산지, 디자이너, 색상, 제품에 대한 평가....등이 있다. 소비자는 이런 기준을 마음과 머릿속에 내재화 하여, 순간적으로 제품을 선택한다.
그러면 집값은 어떨까? 집값은 옷과 쌀에 비교할 수 없을 만큼 크고 무겁지만, 집을 구매하기로 결정하고 가격을 협상하는 과정까지는 일맥 유사하다고 판단한다.
부동산은 아파트만 있는 것이 아닌데, ‘부동산=아파트’ 등식이 국민의식 속에 깊숙이 자리한 것은 부인할 수 없다. 특히, 우리 광명시는 아파트 비중이 유난히 다른 도시에 비해 높다. 단독주택, 다가구, 다세대의 경우에는 각자의 입지나 개별적, 물리적 특성 등이 다양하여 이들을 분석대상으로 하기에는 용이하지 않다. 무엇보다 객관적으로 취득할 수 있는 거래 사례 건수가 아파트에 비해 부족하다.
연재 계획과 방침
첫째, 제목은 ‘우리 광명시 아파트 가격은 무엇이 결정할까?’ 이다.
둘째, 연재 횟수 등 기한은 2주 간격으로 4회 분을 예상하고 있다.
셋째, 분석 시기는 2018년~2019년 2년간이다. 2020년부터 코로나 시작으로 이후 시기부터는 저금리 기조가 본격적으로 심화되어 부동산 안정기에서 벗어났다고 판단했기 때문이다.
넷째, 분석 자료는 국토교통부 아파트 실거래가 신고 자료를 활용한다. 일견, 확인해 본 결과 우리 광명시의 경우, 년간 4,000건도 아파트가 거래되고 있어 총 8,000건 정도의 데이터를 기초로 분석하는 셈이다. 적은 양은 아니다.
다섯째, 분석에 사용되는 변수인 아파트 가격 결정요인은 전통적으로 주택가격 결정에 사용되는 일반적인 변수와 우리 광명시의 지역상황을 잘 대변하는 지역의 특성변수를 최대한 반영할 계획이다.
여섯째, 분석에 사용할 통계프로그램은 최신의 프로그램을 활용할 계획이다. 딱딱한 학술연구결과 발표를 하는 것은 아니지만 최대한 객관적인 분석방법을 적용함으로서 ‘집값’ 형성의 정체파악에 도움이 되었으면 한다.
부동산의 전문가가 될 수 있다!
원시사회부터 인간은 삶을 영위하기 위한 필수 재화를 획득하기 위해 모든 것을 받쳤다고 해도 과언이 아니다. 필수 재화 중에도 가장 비중이 높은 ‘집=주거공간=보금자리’에 대해 색다른 접근으로, '광명시민들은 도대체 무엇을 주택 구매과정에서 중요하게 고려하는 지'를 알아보는 것이 이 연재의 주된 목적이다.
필자가 누군가를 처음 만나면, 공통적으로 듣는 재미나는 질문이 있다. ‘앞으로 부동산 가격이 어떨 것 같으냐’ 혹은, ‘어디 곳에 아파트를 사면 좋을 것 같으냐’는 식의 질문이다. 필자의 전공이 도시 및 부동산이기 때문일 것이다. 솔직한 생각은 ‘우리나라도 인공위성을 쏘아 올리고, 달 착륙을 계획하는 시대에도 부동산 시장 예측을 점성술 방식에 의존하는 사람이 많구나!’ 이다.
하지만, 이것만은 확실하게 말할 수 있다. “집에 대한 자신의 철학을 가지고 있어야 합니다. 평생 무주택으로 사는 것도 한 방법이 됩니다. 만약, 무주택이 소신이 아니라면, 형편에 맞게 집을 사는 것은 좋은 일입니다. 살아보지도 않고 팔 생각부터 하는 것은 집에 대한 예의는 아닐 것입니다” 그리고 “부동산에 대해 제대로 공부하면 당신도 훌륭한 전문가가 될 수 있습니다. 길은 도처에 열려있습니다”. ^^
