상승하는 아파트 가격
아파트 가격은 원시적 출발이 분양가에서 시작된다. 분양가의 책정은 토지구입비, 대지조성비, 건축비, 분양판매비 그리고 시행사의 이윤을 더한 금액이다. 시간이 흐르면서 분양가로 시작한 아파트 가격은 실제 거래를 통해 조금씩 상승하기 시작하는 것을 확인할 수 있다. IMF 사태와 서브프라임 모기지 사태와 같은 금융위기 상황이나 지진, 홍수 등으로 아파트 단지가 피해를 입지 않은 한 아파트 가격은 대체적으로 상승한다.
그런데, 신기하게도 아파트도 재화여서 시간이 흐름에 따라 점점 낡아져서 가치가 하락하여야 함*에도 가격이 상승하는 이유에 대해 설명하면, 건물 노후화로 인한 감각상각을 상쇄하고도 토지가치가 더 가파르게 상승하기 때문으로 이해하였다.(*아파트 수명을 40년으로 생각할 때 1년에 2.5%씩 가격이 하락해야 함)
준공 후의 경과연수를 기준으로 아파트를 분류하는 용어로 신축, 준 신축, 구축, 재건축 등이 있다. 아파트의 절대값은 시간이 흐름에 따라 가격이 점차로 상승하다가 구축단계를 지나면서 정체현상을 보인다. 그러다가 재건축 단계에 진입하면서 급상승하는 현상을 나타낸다. 재건축 이후에는 다시 신축에서부터 새로운 아파트 운명이 시작된다. 마치 불교에서의 윤회설처럼 아파트의 운명도 순환되고 있는 셈이다. 학교 부지를 다른 용도로 전환한 경우는 흔하지만 노후화된 아파트 단지를 다른 용도로 전용한 경우는 거의 찾아보기 어렵기 때문이다. 물질적 존재에 지나지 않은 아파트의 영속적인 운명론의 핵심은 역시 토지의 존재감과 입지의 위상 때문이다.
아파트 가격 결정 요인
일반적으로 아파트의 가격을 결정하는 요인은 크게 세 가지로 분류할 수 있는데, 개별특성 요인, 단지특성 요인, 근린환경 요인 등이다. 첫째, 개별특성 요인은 거래가 이루어진 구체적인 아파트의 ‘전용면적, 해당 층수, 경과연수 등’ 이다. 내부적인 인테리어 상태, 내부에서의 조망권, 층간소음 여부, 배관시설 상태 등도 매우 중요한 요인에 해당될 수 있지만 대량의 분석 자료를 취급하는 단계에서는 일일이 확인하여 구별해 내는 것이 어려워 포함하지 않은 것이 통상이다.
둘째, 단지특성 요인으로는 ‘총세대수, 최고층수, 주차대수, 시공사 브랜드 등’ 이다. 커뮤니티 시설, 단지 내 수영장, 단지조경 등 다양한 생활 편의시설들이 포함되어야 하나 개별특성 요인처럼 정확히 분류하기 어려워 명시적으로는 포함하지 않는다. 단, 경과연수, 총세대수, 최고층수, 시공사 브랜드 등의 개별변수와 변수들의 상호작용을 통해 상당부분이 반영되어진다고 볼 수 있다.
셋째, 입지특성으로도 일컫는 근린환경 요인은 아파트 단지 외부에 어떤 편의시설들이 있고 이 시설들과의 접근성 즉, 거리가 얼마나 떨어져 있는가를 반영한다. 구체적인 예로 학교시설, 의료시설, 문화시설, 대중교통시설, 쇼핑시설, 체육활동시설, 관공서 등 우리 아파트 단지 인근에 있으면 좋을 것 같은 핌피시설*과 생활쓰레기 분리시설, 장례식장, 교정시설 등과 같이 기피하고 싶은 님비시설** 들과의 인접성 여부가 근린환경 요인이다. 대부분의 사람들이 장기적 관점에서 아파트 가격에 가장 큰 영향을 미치는 요인으로 간주하고 있다.(*핌피(PIMFY)시설은 ‘Please In My Front Yard'의 약어로 ’제발 우리 집 앞 마당에‘ 라는 의미 / **님비(NIMBY)시설은 ’Not In My Back Yard'의 약어로 ‘제발 우리 집 뒷마당은 안되’ 라는 의미)
광명의 아파트 가격결정 요인
구체적인 광명시의 아파트 가격결정 요인을 분석하기 위해서 개별특성과 단지특성은 국토교통부 실거래가 정보에서 주어지는 변수의 대부분을 그대로 적용하되 단지특성 변수에서는 지역특성과 주민들의 고려 상황을 반영하여 합리적으로 변수를 구성하고자 한다.
먼저 민영 아파트 단지인지 공영아파트 단지인지를 구분할 필요가 있다. 둘째, 재건축 대상이 많은 광명시의 경우 단순 경과연수로만 아파트 가격을 평가해서는 모순이 생길 수 있다. 통상의 재건축 연한인 30년을 기준으로 25년 이상과 미만의 아파트 단지로 구분하여 더미(꾸러미)변수를 생성한다.
입지특성요인으로 교육시설로는 부동산 시장분석에서 일반적으로 채택하는 초등학교를 적용한다. 대중교통시설로는 지하철역과 KTX역을, 의료시설로는 종합병원을, 쇼핑시설로는 대형쇼핑센터·아울렛·전통시장을, 문화시설은 사회복지관·평생학습원·광명문화원·광명시민회관을, 체육활동시설은 광명실내체육관·구름산 등 등산로와 안양천 산책로를, 공공기관은 광명시청·행정중심복합센터를, 생활편의시설로는 철산 및 하안상업지구 그리고 기타시설로는 광명경륜장을 포함시키고자 한다.
아직은 통계프로그램을 가동하지 않은 단계이며 변수들을 적용시키기 위한 사전작업단계이다. 통계 원칙상 프로그램 가동 후에는 변수들 간의 다중공선성*이 높을 경우 제외되는 변수도 발생되어 상기의 변수들 모두 적용되는 것은 아니지만 초기에는 대부분의 변수들을 포함시키고자 하였다.(*쉽게 설명하면, 변수간의 공통점이 너무 많아 제외해야 분석결과에 도움이 됨)
광명시 아파트 실거래 자료
자료 정리 가운데, 국토교통부 아파트 실거래 신고 자료를 살펴본 결과, 지난 2018년-2019년 2년 동안 우리 광명시의 아파트 매매현황은 99개 아파트 단지에서 7,748건이 거래가 이루어졌다. 광명시에는 적어도 99개 이상의 아파트 단지가 존재한다는 의미이다. 2년 동안 매일 10.61건의 아파트가 매매되고 있음을 알 수 있다.
매매가격을 전용면적으로 나눈 ㎡당 가격 순위 상위 10위는 모두 일직동 소재 소형의 고층아파트로 분석되었다. 최고가는 광명역 파크자이 31층의 59.97㎡로 나타났다. 두 번째도 광명역 파크자이 29층의 59.97㎡이고 세 번째는 광명역 푸르지오 37층의 59.97㎡ 등 10위 까지 모두 일직동 소재 세 개 단지에서 소형의 고층(15층 이상) 아파트가 차지하였다.
분석의 결과가 나온 후 어떤 요인이 가격의 결정요인이 며 어느 정도 영향력을 미치는 지에 대해 상세한 분석내용을 알 수 있겠지만, 주변에서 흔히 언급되는 역세권, 신도시, 고층, 소형평수, 브랜드 아파트의 선호현상을 짐작할 수 있는 대목이다. 다음 세 번째 시간에는 실제로 적용되는 변수와 기초통계량에 대해 알아보도록 하겠다.
