[연재: 아파트 가격결정③] 우리 아파트 가격의 변수는?
[연재: 아파트 가격결정③] 우리 아파트 가격의 변수는?
  • 김윤재 도시발전전략연구원 원장 칼럼
  • 승인 2023.03.13 16:15
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- 확정변수와 기술통계 분석

[연재: 아파트 가격결정①] '우리 광명시 아파트 가격은 무엇이 결정할까?'
[연재: 아파트 가격결정②] 변수(變數) 또는 요인에 대해

 

김윤재
김윤재

종속변수는 단위면적(㎡)당 가격(만원), 설명변수는.....
아파트 가격(종속변수)은 실거래가격을 전용면적(㎡)으로 나눈 면적(㎡)당 가격이다.

아파트 단지에서 같은 층, 향이라면 전용면적이 클수록 아파트 가격이 높다. 하지만 면적이 같더라도 단지가 다르거나 층과 향이 다르면 가격이 달라질 수밖에 없다. 예전에는 대형평수가 대세였지만 최근까지 소형평수가 인기를 끌었다. 전용면적에 대한 가격프리미엄을 통제하기 위해 단위면적(㎡) 당 가격을 사용하겠다.

지난 글에서 아파트 가격을 결정하는 요인(설명변수)으로 세가지를 들었다. 첫째, 개별특성 요인은 전용면적, 경과연수, 거래된 층수이다.

둘째, 단지특성 요인은 총세대수, 최고층수, 민영여부(더미), 재개발여부(더미), 역세권여부(더미), 브랜드여부(더미)이다. 단지특성 요인 중 브랜드 기준은 국토교통부 시공순위에 상위권 업체 여부이며, 재개발여부는 지은지 30년 이상 된 아파트 단지를 기준으로 하였다.

셋째, 입지특성 요인은 쇼핑센터(아울렛·백화점·이케아 등 대형할인매장), 초등학교, 광명 KTX역, 종합병원(중대병원·성애병원), 하천 산책로(안양천·목감천), 근린공원(공원·등산로 등), 공공기관(시청·주민행정복지센터), 상업지구(철산·하안·소하·광명사거리 대로변 상가밀집지역) 적용하였으며 위락시설로 광명스피돔을 추가하였다.

당초에는 지하철역의 거리접근성을 측정하려 하였으나 변수 간의 공통점이 많아 역세권으로 대체하였다. 역세권*의 범위는 2단계 기준인 500m를 기준으로 이내와 밖으로 분류하였다. 광명메모리얼 추모공원과 전통시장 역시 변수 간 공통점이 많아 제외하였다. *역세권의 1단계기준은 250m이내, 2단계는 500m 이내로 본다.

 

기술(記述)통계량 : 개략적인 변수의 분포를 설명
광명시 아파트의 경과연수는 2019년 기준으로 최소 0.05년에서 최대 33년이고, 평균 21년으로 나타났다. 전용면적은 최소 16.6㎡에서 최대 167㎡이고, 평균 69,6㎡이다. 평수로 계산하면 5.06평에서 50.6평이다. 광명시 시민들은 평균적으로 전용 21.09평의 아파트에 거주하고 있다.

거래된 아파트의 층수는 1층에서 40층까지 거래되었고, 아파트 단지 총세대수는 70세대에서 2,815세대이며, 단지 내 최고층수는 7층에서 42층으로 나타났다.

당초 국토교통부 자료에는 광명에는 99개 아파트단지가 있었으나, 관리사무소를 두지 않아도 되는 50세대 미만의 아파트 단지는 제외하였다. 또한 재개발로 현재 존재하지 않는 26개 단지도 분석대상에서 제외하여, 최종 73개 아파트 단지가 분석대상이 되었다.

입지특성 요인에 해당하는 편의시설까지 거리측정은 아파트 단지 중심에서 최단 거리로 하였다. 측정결과 쇼핑·아울렛은 평균이 651m, 초등학교는 254m, 광명KTX역까지는 5,485m, 종합병원은 1,281m, 하천 산책로까지는 657m, 근린공원까지는 224m, 시청 내지 행정복지센터까지는 356m, 상업밀집지역까지는 494m미터로 나왔으며, 광명 스피돔까지는 2,476m로 측정되었다. 독자들은 자신의 아파트 단지가 편의시설의 평균거리 보다 가까우면 입지에 긍정적인 영향을, 먼 거리에 있으며 부정적인 영향을 미친다고 판단하면 된다.

반면에 거리접근성과 관련하여, 학술적으로는 아무리 좋은 편의시설이라도 너무 가까이 있으면 오히려 부동산 가격에 부정적인 영향을 미친다고 분석한 경우가 많다. 예를 들어 최고급 백화점이 우리 아파트 단지 인근에 입지한다고 무조건 아파트 가격이 상승한다고 볼 수 없다는 의미이다. 오랜 공사기간 동안 백화점 공사를 인해 발생하는 먼지, 소음, 공사차량 진출입 등을 고려한다면 오히려 집값에 부정적인 영향을 미치고 완공 이후라도 백화점을 이용하는 수많은 고객과 차량, 소음 등의 이유로 주거의 쾌적성에 해쳐 부정적인 결과를 낳는 다는 것이다.

언뜻 수긍하기 어렵다면 ‘장미단추’라는 우스게 소리를 들려주고 싶다. 한자로는 ‘長美短醜’ 이다. ‘조금 떨어져 있으면 아름답게 보여 좋지만, 너무 가까이 다가오면 싫은 모습도 보여 꺼려한다’ 는 의미이다. 집값 결정도 같은 맥락이다. 주거의 쾌적성과 쇼핑의 즐거움은 동시에 공존하기 어렵기 때문이라고 주거소비자는 고려한다는 의미이다.

아래 표는 기초통계량을 정리한 내용이다. 참조하면서, 다음 네 번째와 다섯 번째 시간에는 최종 결과분석과 함께 해석의 시간을 갖도록 하겠다.

통계를 위한 기술통계량

 


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