-경과연수, 전용면적, 최고층수, 재개발, 총세대수, 역세권, 브랜드, 안양목감천, 초등학교 순
쇼핑·아울렛, 근린공원 제외한 모든 변수 유의미
데이터의 모형이 접합한지 판단할 수 있 결정력(R2)은 66.98%로 분석결과를 66.98% 설명하는 힘을 가지는 것으로 나타났다. 변수들 중에서 쇼핑·아울렛과 근린공원 변수를 제외한 모든 변수가 통계적으로 유의하였다. 즉, 오류를 범할 가능성이 적다는 말이다.
개별특성 변수(전용면적 경과연수 거래된 층수), 단지특성 변수(총세대수 최고층수 민영여부(더미) 브랜드여부(더미) 재개발여부(더미) 역세권여부(더미)) 그리고 입지특성 변수(초등학교 광명KTX역 종합병원 하천·산책로 공공기관(시청·주민행정복지센터) 상가지구 광명스피돔)은 유의미하다. 즉, 확률적으로 따질 때 우연이 아닐 정도로 의미가 있다고 받아들이면 된다는 의미이다.
변수의 영향력 크기
아파트 가격은 경과연수와 ㎡당 전용면적이 작을수록 높았고, 거래된 층수가 높을수록 가격이 높았다. 이는 주택가격 결정에서 나타나는 일반적인 현상과 광명시의 분석결과가 일치하였다. ㎡당 전용면적이 작을수록 가격이 높은 이유에 대해서는 지난 호(우리 아파트 가격의 변수는?)의 내용을 참조하길 바란다.
아파트 가격은 총세대수가 많고 최고층수가 높을수록 높았다.
반면에 민영여부(더미)의 경우, 민영 아파트일 경우 가격이 낮게 나왔다. 이에 대한 해석은 광명시의 경우에는 주공아파트 비중이 매우 높고 대부분의 주공아파트는 재개발 대상에 포함되어 재개발 대상이 아닌 군소 민영 시공사 아파트가 많은 까닭으로 추정된다.
반면, 민영이지만 브랜드 아파트의 경우에는 가격이 높게 나왔다. 광명시 대표적 특징인 재개발여부(더미) 변수는 재개발 아파트에 해당되면 가격이 높게 나왔다. 분석에서 재개발 기준연한은 30년 이상이다. 역세권에 해당되는 아파트의 경우에도 가격이 높게 나왔다. 역세권은 기준은 철산역과 광명역 그리고 구일역까지 포함하여 반경 500m를 기준으로 하였다.
입지특성인 편의시설까지 거리 접근성 변수의 결과는, 광명 스피돔과 시청·주민자치센터를 제외하고 모든 변수가 아파트 단지와 가까울수록 아파트 가격이 모두 상승하는 것으로 나타났다. 광명 스피돔은 위락시설로서 이에 근접할수록 가격에 부정적인 영향을 미치는 일반적인 결과로 해석할 수 있지만, 시청∙주민자치센터처럼 주민생활에 편의를 제공하고 필요한 공공기관임에도 분석결과가 긍정적인 영향보다 오히려 부정적인 영향을 미치는 결과가 나온 것에 대한 어떤 해석을 내려야 할지 고민이 되는 부분이다.
그래서 아파트 가격에 가장 영향을 미치는 것은?
표준화 계수(Beta)라는 것이 있다. 모든 변수들을 동일한 기준으로 표준화하여 아파트 가격에 미치는 영향력의 정도를 나타내는 단어이다.
표준화 계수 결과에 따르면, 아파트 가격 상승에 가장 큰 영향을 미치는 변수는 ▶전용면적(-0.46) ▶경과연수(-0.37) ▶최고층수(0.33) ▶재개발여부(0.19) ▶총세대수(0.17) ▶역세권(0.168) ▶브랜드(0.11) ▶안양.목감천(-0.10) ▶초등학교(-0.094) ▶상업가(-0.086) ▶광명KTX(-0.075) ▶종합병원(-0.068) 등의 순서로 나왔다.
분석결과를 해석하면 대형보다 소형평수, 저층보다 고층, 재개발, 세대수가 많은, 역세권, 브랜드 아파트를 선호하며 입지는 안양·목감천, 초등학교, 상가밀집지역에 가까운 아파트를 선호한다고 해석할 수 있다.
특이한 점은 광명 스피돔과 시청·주민행정복지센터의 경우는 근접할수록 아파트 가격에 부정적인 영향을 미치는 것이다. 시청·주민행정복지센터의 부정적인 영향 크기가 위락시설인 광명 스피돔의 경우보다 더 크다는 결과가 나왔다.
이와 같이 부동산 시장분석에서 일반적인 결과와 사뭇 다른 결과가 나온 이유를 추정하면, 이러한 편의시설이 제공하는 기능적인 측면보다 건축물 형태나 활용도 측면에서 볼 때, 광명시에 아파트를 매수하고자 하는 수요계층에게는 이런 시설들은 매력적인 요인으로 고려되지 않다고 해석될 수 있다. 상세한 내용은 아래의 표를 참조하길 바란다.
