-주택수요는 투자적 수요와 실거주 수요가 다르게 나타나
전·월세 가격, 쇼핑·아울렛 안양·목감천 제외한 모든 변수 유의미
모형의 결정력(R2)은 84.91%로 매매의 66.98% 대비 높은 설명력을 나타냈다. 변수들 중에서 쇼핑·아울렛과 안양·목감천감 변수를 제외한 모든 변수가 통계적으로 유의하여, 매매의 근린공원 변수를 안양·목감천이 대신하였다. 쇼핑·아울렛은 매매와 전월세 모두 통계적으로 유의하지 않았다. 통계적으로 유의하지 않았다는 의미는 쇼핑·아울렛과 안양·목감천 변수가 전월세 가격에 미치는 영향이 일정한 패턴을 보이지 않는다는 의미이지 가격에 부정적이라는 의미는 아니다.
전월세 가격에 미치는 영향력 크기는
전용면적, 경과연수, 브랜드, 최고층수, 재개발, 순으로
매매와 유사하게 입지변수의 영향력은 ⇩
경과연수와 작을수록 전월세 가격은 높아 매매와 일치하며, 전용면적은 클수록 전월세가 높아 매매와 달랐다. 실거주자의 입장에서는 대형평수가 귀한 광명에서 전월세 선호현상을 추측하는 결과이다. 매매와 동일하게 거래된 층수가 높을수록, 총세대수가 많은 대단지일 경우 전월세 가격이 높았다. 실거주자의 고층선호와 대단지 아파트 선호현상으로 투자자인 매수인의 관심사항과도 일치하였다.
민영여부(더미)의 경우에도 매매와 마찬가지로 전월세 가격이 민영 아파트일 경우 가격이 낮게 나왔다. 이는 신규 민영아파트 보다 오랜 된 구축의 민영아파트의 영향 때문으로 해석된다. 반면에 민영이지만 브랜드가 있는 경우에는 매매와 마찬가지로 전월세 가격에 정(+)의 영향을 미쳤다.
분석결과 중 가장 흥미로운 것은 재개발 변수의 결과이다. 재개발은 낡고 오래되어 생활여건이 좋질 못하다. 대신 재건축 기대이익 때문에 매매가격에는 정(+)의 영향을 미친다. 하지만 전월세 가격에 재개발은 부(-)의 영향을 미치는 것으로 나타나, 재건축 아파트의 전월세 가격이 유독 낮게 형성된 일반적인 현상을 그대로 보여주었다.
예상외의 결과는 철산역과 광명사거리역 그리고 구일역 역세권 변수이다. 역 반경 500m를 기준으로 설정한 역세권 변수에서 역세권은 매매와 달리 전월세 가격에 부(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이에 대한 해석은 일반적으로 실거주자는 역세권 선호현상으로 아파트 전월세 가격에 영향을 미칠 것으로 예상되지만 광명의 실상은 정반대로 나왔다.
두 가지 이유를 추정해 볼 수 있다. 광명시 실거주자의 지하철 이용은 실제로 예상되는 것보다 비중이 낮거나 다른 대체수단을 이용하기 때문으로 해석된다. 또 하나의 주목되는 결과로서 일반적으로 기피시설로 알려진 광명메모리얼 파크의 경우, 거리접근성이 좋을수록 전월세 가격에 정(+)의 영향을 미쳤다. 추측하건데, 광명메모리얼 파크의 입지선정과 시공설계가 주변 집값에 부정적인 영향을 미치지 않도록 잘 계획된 도시 설계 때문으로 해석된다.
이에 반해 위락시설인 광명 스피돔의 경우에는 거리접근성이 좋을수록 전월세 가격에 부정적인 영향을 미쳐 대조적이었다. 광명스피돔은 매매가격에도 부정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다.
입지변수 영향력은
시청∙주민센터, 종합병원, ktx 광명역, 초등학교, 상업지구, 근린공원 순으로...
하지만, KTX 광명역은 부(-)의 영향!
매매에서는 시청·주민자치센터 변수가 가격에 부(-)의 영향을 미쳤으나 전월세의 경우에는 거리접근성이 높을수록 가격에 정(+)의 영향을 가장 크게 미치는 것으로 나타났다. 생활밀착형의 주민행정 지원시설이라는 도시어메니티시설에 대한 주민들의 고려요인이 높음을 확인할 수 있다. 이 밖에 종합병원, 초등학교, 근린공원, 상업지구 순으로 인접할수록 전월세 가격에 정(+)의 영향을 미치는 결과 또한 실제 주민들의 일반적인 고려요인으로서 해석에 큰 무리가 없다. 단지, 매매에서는 정(+)의 영향을 미친 KTX 광명역세권의 경우에는 전월세 가격에는 반대의 결과가 나왔는데, 이유 또한 생활 주민의 입장에서는 KTX역세권은 큰 고려요인이 아닌 것으로 해석된다.
결론적으로, 지금까지 광명시 아파트 매매와 전월세 결정요인의 분석결과, 주택의 수요는 매매라는 투자적 요인을 포함하는 수요와 실거주 수요가 다를 수 있다는 것을 확인할 수 있었다.
