시는 22일 기업은행과 ‘광명맞춤형 협동화 단지’(이하 협동화 단지) 조성을 위해 양해각서를 체결했다. 법적 강제력은 없는 것이므로, 양해각서 만으로 이 사업이 반드시 추진 될 것이라고 낙관할 수많은 없다.

그러나 일단 사업 추진을 위해 큰 발은 내디딘 것이다. 시는 부지매입에 적극적으로 나서면, 부지조성 이후의 문제는 제3의 방식으로 일이 처리되기 때문에 시의 리스크는 없다고 말한다.

시, 기업은행과 양해각서 체결...부지매입외에 시의 부담이나 리스크는 적다?

소하테크노타운의 부지매입 규모는 600억원 규모, 음악밸리 부지매입규모는 25,000억원 규모다. 이 부지에 조성이 되는 사업 규모만을 따진다면 사업규모는 상당하다. 여기에 개발제한구역이 해제되어, 가학 지식산업단지 조성이 시작된다면 이곳의 부지 매입과 사업개발 역시 엄청난 규모로 될 전망이다.

그러나 이러한 사업에 대해 시의 장밋빛 목소리는 있으나, 이 사업들을 바라보는 심도 깊은 목소리는 들리지 않는다. ‘공론화’의 목소리가 적다.

시는 협동화 단지 내 소하테크노타운 부지 매입을 위해 내년 예산에 50억원을 확보했다. 부지 매입을 위한 계약금 명목이며, 부지매입액의 7.7%다. 시는 주공에 이 계약금을 지급함과 동시에 해당 부지의 소유권을 시로 이전한다는 계획이다. 나머지 부지 대금은 8년 거치 분할상환 방식으로 갚는다는 계획이다.

시는 조성원가로 부지를 매입하고, 해당 부지를 프로젝트 파이낸싱 회사나 이와 유사한 다른 방식의 회사에 부지를 되파는 방식이다. 시로부터 부지를 이전 받은 회사가 어떤 형태가 될지, 아직은 구체적으로 공개되지 않았다.

소하테크노타운 부지매입액의 계약금 7.7% 50억 내년 예산 확보 반영

이러한 사업 방식은 시가 추진 중인 음악밸리 부지를 매입하는 것과 같은 방식이다. 택지개발의 주체인 주공으로부터 음악밸리 부지와 소하테크노타운 부지를 각각 동일한 방식으로 매입을 하겠다는 것이고, 시는 우선 소하테크노타운 부지 매입을 시작하겠다는 것이다.

소하테크노타운 부지 규모는 11,000평 규모로, 음악밸리 부지 42,000평 규모에 비해 부지매입 부담이 상대적으로 적다. 소하테크노타운의 부지매입액은 계약금을 통해서 추산하면, 대략 600억원 규모가 될 것으로 보인다. 음악밸리 매입액에 대해서는 대략 2,500억원 정도가 될 것으로 추산되고 있다.

음악밸리 부지 매입은 2008년도부터 진행할 계획이다. 시는 음악밸리 부지 매입비용에 대해서는 내년도에 지방채 발행 허가를 받고, 이를 통해 부지 매입을 추진할 계획이다.

42,000평 규모의 음악밸리 부지 중 24,000여평은 주공으로부터 매입 후에 다시 조성원가로 숭실대에 다시 팔도록 되어있다. 나머지 18,000여평은 시가 공영개발 방식으로 음악밸리를 조성할 계획이다.

시는 음악밸리 조성이나 소하테크노타운 조성 그리고 가학지식산업단지를 협동화 단지 내에서 각각 개별적으로 조성을 해나갈 계획이다. 시는 협동화 단지 조성을 위해 시에 공영개발단을 만들고, 공영개발을 한다는 원칙을 세워 놓았다. 그리고 가학지식산업단지에 대해서는 건교부에 개발제한구역해제를 신청해 놓은 상황이다.

협동화 단지내 음악밸리, 소하테크노타운, 가학지식산업단지 각 각 조성 계획

시는 이러한 대단위 규모의 지역개발을 두고, 현재까지는 시가 부담할 리스크는 없다고 낙관하는 분위기다. 과연 그럴까?

소하테크노타운에 대해서는 주공으로부터 조성원가로 부지매입을 하고서, 감정가격으로 프로젝팅 파이낸싱 회사(이하 개발회사)에 되판다는 방침이다. 계약금으로 부지 매입이 계획대로 된다면, 그 다음에는 개발회사에 부지를 되팔기만 하면 분할상환에 따른 이자 부담 역시 줄어 들 수 있다. 그러나 현재로서는 이러한 계획은 계획단계일 뿐이다.

개발회사가 언제, 어떤 방식으로 만들어 질지는 구체화 되거나, 공개되지 않았기 때문이다. 주공으로부터  계약금을 지급하고 해당 부지 소유권을 이전하는 것 역시 확정된 사항은 아니다. 따라서 조성원가도 아직은 결정된 것이 없다. 아직은 변수로 남아 있는 것이다.

또 주공과 협의가 확정이 된다고 하더라도, 개발회사 설립이 지연되는 등의 상황이 발생이 되면 시는 해당 부지 매입에 대한 부담을 있는 그대로 안고 갈 수 밖에 없는 상황이다.

반면 개발회사 설립이 빨리 진행되어, 시로부터 개발회사가 부지를 매입한다고 해도, 부지 매각을 통해 얻는 시의 차익은 소하테크노타운 내 벤치기업지원센터 설치 등 재투자를 전제로 하는 것이어서, 이 비용은 그대로 묶이게 되어 있다.

부지매입 시기, 되파는 시기, 개발회사 설립시기에 따라 시 재정부담 달라져

한편 시는 음악밸리 부지에 대해서 지방채를 발행하여 계약금을 조달한다는 계획을 밝히고 있다. 지방채 발행을 내년에 신청하고, 허가를 전제로 2008년도에 계약금 확보를 통해 음악밸리 부지 소유권을 이전한다는 것이다. 숭실대에 이전하는 부지를 제외하면 시가 18,000여평의 부지는 자체적으로 매입을 해야 한다. 시가 재정 부담을 지고 있는 것이다.

결과적으로 시는 개발회사 설립을 통해 소하테크노타운 부지 이전 문제가 조속하게 해결되지 않을 경우, 음악밸리 부지 매입에 따른 이중 부담을 지고 있는 것이다. 시가 부지 매입에 따른 부담을 고스란히 떠안게 되는 경우 역시, 발생할 수 있다는 것이다.

그리고 협동화 단지 조성사업은 부지 매입이 완료되면, 개발회사가 부지 여건, 사업여건, 분양여건, 건설여건 등 사업성을 종합적으로 판단하면서 구체화될 것으로 보인다. 향후 추진 과정에서 여전히 변수가 있는 사안이다.

따라서 시가 내년부터 부지 매입에 본격적으로 나서는 만큼, 양해각서 수준이 아닌, 실제적인 실행을 담보하는 협약이 동시에 이뤄지지 않는다면, 그 만큼 시의 부담은 커질 수밖에 없는 상황이다.

부지매입 시기와 실시협약 시기 맞춰야.

시 정책개발팀도 이런 점을 감안하여 부지매입과 함께 실시협약이 이뤄질 수 있도록 준비를 하고 있다고 밝히고 있다. 또 시는 부지매입 외에 부지 조성 단계에서 진행되는 건설의 문제, 분양의 문제 등에 대해서는 직접적인 리스크를 부담하지 않게 되어 시로서는 이번 사업이 무난하다는 입장이다.

설령 최악의 시나리오로 부지매입 외에 프로젝트 파이낸싱에 의한 사업 등이 이뤄지지 않는다 해도, 시로서는 해당 부지 매입에 따른 공유지를 확보할 수 있어서 최악의 시나리오는 아니라는 것이다. 시의 입장대로라면, 일단 부지매입에 대한 적절한 재정부담 계획을 갖는 것이 최우선으로 보인다.

또 공영개발을 통한 협동화 단지 조성이라고 하는 지역개발이 근본 목적이고, 이 사업에 맞게 일이 진행돼야 부지매입에 따른 재정부담 경감 등 여러 문제가 해소될 수 있는 상황에서 부지매입과 시가 계획한 공영개발에 따른 민간자본 참여에 의한 개발이 동시에 책임성 있게 추진되지 않는다면 시의 부담은 매우 커질 것으로 보인다.

이번 기업은행과 양해각서 체결로 광명맞춤형 협동화 단지 조성 사업은 일단 첫 스타트를 끊었다. 향후 고속철 광명역역세권 개발이라고 하는 청신호와 인근 교통 연계망의 구축을 근간으로 지역경제개발의 호재로 활용을 해야 한다는 지역적 당위와 기회론이 강하게 작용하고 있다.

협동화 단지 청사진은 있으나, 다른 시각의 공론화는 없어

그러나 시작 단계인 이 사업이 장밋빛으로만 치장되어 갈 수 있는 사업인지는 신중하게 따져 볼 일이다. 무에서 유를 만들어 가는 사업인 만큼, 위기관리에 만전을 기해야 할 것으로 보인다. 그러나 그러한 목소리가 들리지 않는다.

시의회에서는 소하테크노타운이 조성이 되면, 분양이 될 수 있는 것인지, 가산디지털단지에 비해 경쟁력을 갖추고 있는 것인지, 분양에 대해 전혀 리스크를 지지 않는다는 것이 사실인지 등 여러 질문들이 나왔다. 사업에 대한 공감대나 이해도가 아직은 낮다는 반증이다.

소하테크노타운의 사업규모만 놓고 보더라도, 33,000억 이상의 규모다. 부지매입에 대해서만 시가 부담을 하는 것이라 하더라도, 사업 규모가 만만치 않다. 따라서 지나친 낙관이 낙관으로만 비쳐지지 않는다. 찾아 올 위험이 무엇이 있는지, 더 많은 공감대를 얻어 내는 방법은 무엇인지 여럿이 지혜를 모아내는 일이 필요할 듯 보인다.

KRC-net 출자금 6억을 몽땅 까먹고, 아직도 부지를 찾지 못하고 있는 시의 행정 수준이 하루아침에 달라 질 수 있을까? 기자는 아직 한 번도 소하테크노타운이 타당한지, 맞춤형 단지가 타당한지에 관한 공청회가 열렸다는 소식을 들어 본 적이 없다. 또 시의회에서 소하테크노타운의 적절성에 대해 심도 깊은 검토의견을 내는 목소리를 들어 본 적이 없다.
 

강찬호 기자