△용적률 무조건 늘리고 볼 것인가?
일단 용적률을 통한 사업성에 대해 저마다 생각이 다르다는 것이다. 시가 제시하고 있는 용적률은 현재 확보할 수 있는 최대치를 요구하고 있는 상황으로 주민들의 요구를 최대한 수렴하고 있는 모양새이다. 용적률은 사업구역마다 주민들의 재정착률이나 주택 평형 확보와 맞물려 있는 사안으로 사업성과 직결되는 문제이다.
그러나 용적률은 향후 쾌적한 주거공간에 대한 요구와는 배치되는 측면이 있어 면밀한 검토가 요구되는 부분이다. 시는 주민등록상의 세대수를 놓고 건립세대를 파악함으로서 받을 수 있는 용적률은 최대한 받아 보자는 전략으로 접근하고 있다.
그러나 이런 자료들은 권리자들을 중심에 놓거나 실제 거주자, 기존 주택수를 놓고 건립세대를 감안할 경우와 결과가 달라질 수 있는 문제점이 있다.
조사분석가 양순필씨에 따르면 “시가 제출한 자료를 토대로 분석해본 결과 사업구역에서 1,700여채의 일반분양이 가능하고, 주택도 약7천여채가 순증하는 것으로 나타난다.”며 자료확보의 한계로 변수가 있을 수 있지만 “뉴타운 사업으로 주택수가 줄어드는 것은 아니다.”라고 말했다.
따라서 무조건 용적률을 받고 보자는 식의 접근 보다는 도시의 미래상과 주거욕구를 함께 고려해 사회적 합의점을 유도하는 접근이 필요해 보인다. 이와 관련해 광명경실련 김태경씨는 “뉴타운 계획이 광명시의 중장기 도시발전을 충분하게 고려한 전제 속에서 출발한 것인지”를 놓고 출발해야 한다고 말했다.
△사업구역마다의 사업성 차이, 어떻게 극복할 것인가?
한편 사업구역마다 사업성이 달라 구역마다의 문제점을 어떻게 해소할 것인지의 문제도 대두되고 있다. 양씨의 분석에 따르면 “24개 구역 중 7개 구역의 경우 임대주택을 제외한 신규건립 아파트 수가 기존 권리자 수에 미치지 못하는 것으로 나타나 이에 대한 대책마련이 필요한 것으로 보인다.”고 말했다.
이런 구역의 경우 기존에 주택을 보유한 권리자가 해당 구역에서 다시 입주를 하는 것이 불가능한 경우로, 용적률을 늘려 소형 주택수를 늘리는 방안이 제시될 수 있으나 용적률의 한계나, 소형 주택보다는 중대형을 요구하는 권리자들과의 충돌로 여의치 않아 보인다.
시 관계자는 이에 대해 “향후 조합에서 기준을 마련할 것이고 일부 현금청산 등의 불가피할 것”이라고 말했다. 또 “권리자라 하더라도 실거주자와는 개념이 다를 수 있어 조정의 여지가 있다.”고 말했다. 또 다른 구역의 여유물량에 대해 우선권을 받는 방안도 일각에서 제기되지만, 시 관계자는 “현재로서는 우선권을 주는 방안은 제시되지 않았으며 자기구역에서 문제를 해결하는 것을 원칙으로 하고 있다.”고 말했다.
결국 일부 구역에서는 주거나 토지 등을 소유한 권리자라 하더라도 자기구역을 떠나야 하는 상황도 불가피해 보인다. 아울러 지분쪼개기 등의 방식으로 입주한 이들에 대한 파악을 통해 실 권리자들이 피해를 보지 않도록 하는 방안도 모색해야 한다는 의견도 제기되고 있다.
△세입자에 대한 대책은?
현재 시가 파악한 자료에 따르며 촉지구역 내 4만여세대 중에서 세입자는 19,400(48.8%)여세대로 거의 절반 수준에 다다르고 있는 실정이다. 시 관계자는 세입자 대책에 대해 법정의무 확보에 따라 건립세대 중 5,600여세대의 임대주택을 확보하게 되지만, 도시환경정비구역애 임대주택 확보나 역세권 임대주택 소형평형 증대 등을 통해 460여세대를 더 확보하도록 노력할 것이라고 말했다.
시는 이외에도 부분임대나 재임대를 통해 6,500여세대, 순환용 임대주택을 통해 6,500여세대를 확보할 계획이다. 시의 계획대로라면 19,000여 세입세대에 대한 대책이 마련될 것으로 보이지만, 이는 확정되지 않은 ‘권장내지 방안’ 수준의 ‘계획’이어서 그 결과는 변수가 존재한다.
순환용 임대주택의 경우는 개발제한구역내 부지를 확보해야 하는 상황이어서 중앙부처의 협조가 절실한 문제이다. 이러한 계획들의 실현되지 않을 경우 상당수의 세입자는 살던 지역을 떠나야 하는 대이주가 불가피한 상황이다.
△교육환경 개선, 충분한가?
당초 촉진계획수입 당시부터 학교 수를 늘리는 문제는 뜨거운 감자였다. 당초 교육청은 사업구역 내에 초등학교 4곳과 중학교 2곳을 요구했다. 그리고 촉진계획안에는 중학교 1곳, 초등학교 1곳을 신설하는 것으로 반영됐다. 초등학교 3곳과 중학교 1곳이 줄어든 것이다.
교육청 입장에서는 향후 학급 당 인원 감소에 따른 교실 공간 확보가 요청되고 있음에도, 사업성을 이유로 학교 신설을 반대하는 주민들의 반발에 밀려 후퇴한 것으로 보인다.
따라서 광명지구의 경우 뉴타운이 완성된다 하더라도 자연적인 인구감소가 이뤄지지 않는다면, 현재도 안고 있는 과밀학급 해소 문제와 그에 따른 학교부지 내지 학교신설 문제가 과제로 남을 것으로 보인다.
△ 그리고 남아있는 문제들?
사업구역 내에서는 광명재래시장이 역세권 복합개발지구에 포함돼 사라진다. 그럼에도 시 관계자에 따르면 이번 공람 기간 동안 재래시장 측에서 별 의견이 제시되지 않았다고 한다. 재래시장 권리자와 세입자 간의 이해관계가 다르고 재래시장의 존치 여부에 대한 의견들도 향후 대두될 것으로 보인다.
아울러 상업지역 정비구역에 포함된 일부 상가들의 경우 대상에서 제외해달라며 존치를 원하는 경우도 있어 이들에 대한 설득 내지 대안마련도 불가피해 보인다.
특성화 계획과 관련해 ‘명문학원단지’를 조성하는 문제에 대해서도 기존 학원에 특혜를 주는 것이 아니냐는 일부 논란이 제기될 것으로 보인다. 이에 대해 시는 해당 사업구역의 사업성을 이유로 학원가를 포함해 주거기능을 함께 확보하기 위한 불가피한 선택이라고 설명했다
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