공인중개사들이 사용하는 임대차계약서에는 대체로 임대차기간이 끝난 뒤에는 임차인이 원상회복하여 명도하도록 정하고 있다. 이에 따라 임차인이 명도하지 않는 경우에 임대인은 법원에 명도소송을 내어서 판결을 얻은 뒤에 집행관을 선임하여 강제집행의 절차를 밟아야 된다.

그런데 이런 절차를 거치지 않고 임대차기간이 종료된 뒤 임대인이 자신의 비용으로 명도집행을 하고 임차인에게 그 비용을 청구하도록 임대차계약서에 정했다면 그 효력은 어떻게 될까?

대법원 판례(2005. 3. 10. 선고 2004도341 판결)에 의하면 이러한 약정은 무효이고 만일 임대인이 자력으로 명도를 집행하였다면 업무방해죄 내지 주거침입죄의 형사범죄까지 성립한다고 한다.

위 대법원 판례의 설시를 살펴보면 ‘강제집행은 국가가 독점하고 있는 사법권의 한 작용을 이루고 채권자는 국가에 대하여 강제집행권의 발동을 신청할 수 있는 지위에 있을 뿐이므로, 법률이 정한 집행기관에 강제집행을 신청하지 않고 채권자가 임의로 강제집행을 하기로 하는 계약은 사회질서에 반하는 것으로 민법 제103조에 의하여 무효라고 할 것이다’라고 하고 있다.

만일 임대인이 임의로 강제집행을 할 수 있다고 한다면 임차인이 승복하지 않는 경우에 임대인과 임차인간에 폭력행위 등이 수반될 수 밖에 없는 점을 생각해 본다면 위 판례의 설시가 쉽게 이해될 수 있을 것이다.

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김준기 변호사