재건축을 불안하게 만드는 요인들
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20년이 지난 노후화 된 공동주택이 급증하면서
재건축 사업은 광명에서 쉽게 볼 수 있는 현상이 되고 있다.
광명시는 철산, 하안동 일대의 저층 단지를 중심으로
재건축에 대한 기대심리가 높은 수도권 도시중의 하나이다.
그러나 지난 8월 9일 정부가 발표한 '주택시장 안정대책'은
장미빛 꿈에 부풀어 있는 재건축 당사자들을 불안하게 만들고 있다.
주택시장 안정대책의 핵심내용은
용적률 강화, 안전진단 강화, 사업승인 강화 등으로 요약할 수 있다.
또한 7월 5일 경기도는 과천시가 제출한 주공아파트 재건축 용적률
(저층은 190%, 고층은 250%) 확정안을 도시계획위원회 심의에서 무산시켰다.
또한 의왕시 포일지구 재건축 용적률은 주민요구인 300%보다 낮아진 250%로 결정,
향후 경기도내 재건축용적률을 비롯, 재건축관련 규제가 더욱 강화될 전망이다.
경기도는 "저층단지가 고밀도로 개발될 경우
각종 기반시설이 부족해 주민들의 불편이 심각한 수준에 이를 것"이라며
"재건축이라는 수단을 통해 고밀도 개발을 전제로 도시기능을 변경하는 것은
바람직하지 않다"는 입장이 앞으로도 지속될 것이라고 밝히고 있다.
광명시 철산동. 하안동 일대 주공아파트를 비롯,
현재 재건축을 추진중인 주민들은 규제의 여파로 추진일정이 늦춰지거나
아니면 무산되는 것에 대해 상당한 불안감을 가지고 있다.
이와 관련해 경기도내의 저층아파트 재건축조합과 추진위원회의 대표자들은
경기도의 도시계획 및 주택정책에 대해 강력히 반발하기 위한
연대모임을 결성하여 활동에 들어가는 등 집단행동에 들어갔다.
광명시 재건축의 복잡한 문제들
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광명시 저층 단지의 재건축이 성사되기 위해서는 공유지분 문제가 먼저 해결돼야 한다.
현재 하안 주공 본 1, 2단지 및 철산 주공 2, 3단지가 공유지분 문제가 얽혀있다.
이들 광명시 4개 단지는 주택공사에 의해 공사가 진행돼
81년 말과 82년 초 각각 단지가 완공되면서 주민들의 입주가 시작됐다.
이들 단지는 각각 준공돼 각 단지별 지번이 별도로 구분돼 있고
입주자 대표회의도 별도로 구성돼 서로 다른 관리체계로 운영되고 있다.
즉, 하안 주공 본 1, 2단지 및 철산 주공 2, 3단지는
주택건설촉진법 시행령 제3조에 의한 별개의 주택단지로 구분돼 있는 단지인 것이다.
그러나 토지 소유권은 단지 공동으로 등기가 되어 있어
재건축이 성사되기 위해서는 공동으로 등기돼 있는 공유토지 문제부터 해결해야 한다.
구체적으로 4개 단지 중 철산 주공 3단지의 경우
3단지 주민 1,900여 세대의 등기면적을 합하면 3만4,897평인데 반해
지번면적은 3만1,717평으로 3,180평이 모자란다.
철산3단지의 모자라는 땅 3,180 평은 나머지 3개 단지에 놀이터, 도로 등
공공용지로 골고루 분산돼 있는 실정이다.
따라서 재건축사업이 추진되려면 이 부지를 어떻게 3단지가 찾아야 하는지가 최대 관건이다.
뚜렷한 해결책은 있는가?
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일반적으로 재건축의 절차는 추진위원회구성→재건축결의→안전진단→조합설립인가→
신탁등기→시공사선정→사업계획승인의 절차를 거친다.
현행법령상 재건축의 인허가권자는 건설교통부가 아닌 광명시에 있다.
광명시는 4개 주공아파트들의 재건축사업이
공유지분 문제로 인해 어려움을 겪고 있는 가운데 몇 가지 조건을 제시하고,
그 조건을 충족할 경우 일단 개별 조합설립인가까지는 허가할 방침으로 전해진다.
광명시는 하안 주공 본 1, 2단지 및 철산 주공 2, 3단지 등
주공 저층 4개 단지의 재건축조합 설립인가는
현실적 조건을 종합적으로 검토해 4개 조합으로 추진하되
△단지별 4/5 및 각 동별 2/3 이상의 동의율 확보
△4개 단지 재건축추진위원회의 조합인가 상호 동의서를 첨부하되,
철산 2단지의 동의서는 창립총회 개최일로부터 1월 이내 제출
△사업계획승인 신청 전까지 토지전체 공유지분으로 된 것을
각 단지별로 분할하여 대지소유권 확보 등을 조건으로 달았다.
이에 따라 해당 조합들은 현재 조합설립인가 준비를 서두르고 있다
해당 조합장들은 궁극적으로 공유지분 문제의 해결이 가장 중요하지만
관련사항은 다른 단지의 조합장들과 지속적으로 협의해 나갈 것이라고 밝혔다.
현재 주공2단지를 제외한 나머지 단지들은
80% 이상의 동의율을 확보하고 있는 가운데 시공사까지 선정한 상태이다.
광명시와 각 조합은 일단 개별적으로 조합을 설립한 후
연합 조합을 구성해 공유지분 문제의 해결 방안을 모색할 것으로 보인다.
4개 조합이 연합조합을 구성한 후 해결방안을 모색하고
전체 총회를 개최해 80%의 특별결의 정족수 요건을 통과시켜 시행한다는 것이다.
그러나 재건축문제 전문가들은 많은 우려를 보이고 있다.
법무법인 산하의 오민석 변호사는
“100% 소유권 확보가 사실상 힘든 상황에서 해결 방안을 찾기란 쉽지 않다”고 전제한 뒤
지분정리를 조건으로 조합인가를 내주는 것은 일종의 모험에 가까운 일”이라고 한다.
개인이 아닌 6000여 세대에 가까운 세대의 공유재산을 대지 지분정리를 하다보면
조합과 다른 의견을 가진 주민들과의 소송사태가 일어날 수 도 있다는 것이다.
현재 민법상으로는 공유물처분에 대해서는 당사자 100%의 동의가 있어야 한다.
하지만 재건축관련법은 단지별 4/5, 각동별 2/3의 동의만 확보되면
미동의자에게 매도물 청구소송을 통해 해결할 수 있다.
하지만 재건축 사업승인이 나지 않은 상태에서 신탁등기를 하면
매도청구를 당한 조합원과 조합집행부간의 법적분쟁이 생길 수 있고
경우에 따라서는 광명시와 행정소송도 발생할 수 도 있다는 것이다.
오민석 변호사는 바람직한 재건축의 방향은 현재의 4개단지의 조합이
하나의 단일조합으로 구성해 재건축을 추진하는 것이라고 하였다.
그러나 이것 또한 현재 4개단지로 나뉘어 있는
조합장들의 이해관계와 기득권 문제가 얽혀있어 쉽지 않을 전망이다.
바람직한 재건축은 어떻게
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서울을 중심으로 경기도 일대는 지난 수년간 개발 일변도의 정책으로
세계에서 그 유래를 찾아보기 힘들 정도로 심각한 난개발의 후유증에 시달리고 있다.
광명시민단체협의회의 한 관계자는
광명을 비롯한 수도권 도시는 도시관리 정책의 불모지라고 지적한다.
“ 출퇴근길의 교통문제와 부족한 학교, 상하수도, 공원 시설 등
공공시설의 대부분이 턱없이 부족하고
스카이라인이 파괴되면서 도심의 경관은 심각하게 훼손되었다”.
“더욱 심각한 문제는 개발로 인한 특혜가 재산증식의 기회로 인식되면서
투기적 가치관이 사회를 지배하게 된점이다.
우리나라의 경우 잘못된 정책으로 인해
집이 주거공간이 아닌 재산증식의 투자가치로 여기고 있다.
재건축의 경우 해당자치단체가 사회적 기반시설의 충족없이 무리하게 추진하다 보면
교통문제, 지가상승 등 광명시민들이 공공비용의 부담이 늘어난다는 것이다.
현안으로 떠오른 광명시의 재건축은 재건축 이후의 문제를 우선 검토해야 한다.
특히, 광명은 지하철 7호선 개통 이후 오히려 교통여건이 악화 됐다는 평가이다.
좁은 도로여건과 학교, 문화시설, 복지시설이 부족한 상태이고
이후 역세권개발, 임대아파트단지 조성, 경륜장 유치로
교통문제는 최악의 상황으로 치달을 전망이다.
그렇기 때문에 교통문제와 환경문제에 대한 사전 해결방법을
구체적으로 마련한 후에 재건축의 방향을 결정해야 한다.
또 한가지 문제는 철산동 일대의 재건축이 동시에 추진되면
심각한 전세대란이 우려된다는 것이다.
광명시는 경기도내에서 7월을 기준으로 전세값 상승이 가장 높은 지역이다.
재건축에 시차를 두고 추진하지 않는한 전세대란은 커다란 사회문제가 될 수 있다.
가장 심각한 문제는 지역공동체의 붕괴를 가져올 수 있다는 것이다.
그동안 재건축이 ‘황금알을 낳는 거위’로 인식되면서
개발업자들은 경기부양을 명분으로 과도한 경쟁을 하며 재건축에 참여했다.
자치단체장은 해당주민의 지지를 얻기위해
선거공약으로 재건축을 내세우며 재건축을 부채질했다.
이러한 과정에서 재건축은 많은 분쟁사례를 겪고 있다.
조합은 시공사와 공동사업주체 약정을 체결한 후 사업계획을 승인 받게 되는 데,
이과정에서 시공사 선정을 둘러싼 조합 집행부의 비리, 시공사간의 과당 경쟁,
사업계획 승인을 둘러싼 행정당국과의 갈등 등이 발생하게 된다.
최근 광명시 4개단지의 재건축을 둘러싸고 일부단지의 동의율 미확보로
홈페이지상에 서로를 비난하는 내용의 글이 올라오는가 하면
같은 단지 안에서도 많은 분쟁을 겪고 있다.
이런 내부문제 이외에도 최근 강남의 재건축이 어려워지면서
큰 손들이 강동이나 광명과 같은 경기도를 노리고 있어
투기성 입김이 강하게 작용해 무리하게 재건축이 추진되고
자칫 주민들이 소외되면서 정주의식이 약한 광명의 공동체를 붕괴할 수도 있다는 것이다.
재건축이 바람직하게 되기 위해서는
반드시 사회기반시설의 확보와 지역공동체성의 강화가 필요하다.
<양정현 기자>
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