요즘 뉴타운 사업에 대한 찬반논란이 뜨겁다. 현재 촉진계획이 결정된 경기도 뉴타운 22개 지구 중 부천 소사지구 1곳만이 착공을 한 상태이다. 조합이 설립된 곳은 전체 138구역 중 8개 구역, 사업추진위가 구성된 곳은 37개 구역에 불과하다. 이렇게 뉴타운사업이 지지부진한 이유는 최근의 부동산 경기침체에 따른 뉴타운의 사업성이 하락했기 때문이다. (전 국민의 주거안정에 힘써야 할) 한국토지주택공사(LH)조차 부채와 경영악화를 이유로 수익성이 떨어지는 사업은 취소하거나 연기하겠다며 사업성만 따지는 형편이니 민간이 책임지는 뉴타운 사업은 더더욱 시장상황에 예민할 수밖에 없는 상황이다.
주택가격 상승을 토대로 추진되어 온 뉴타운 사업방식은 현재와 같은 부동산 경기침체나 경제침체상황에서는 사업성을 보장하기 어렵다. 이제는 주택경기 과열을 전제로 한 뉴타운 방식의 주택정책이 적절한지 검토를 해 볼 때가 되었다. 그동안 심각한 문제를 양산해낸 뉴타운 사업의 문제점을 점검하여 누가 보더라도 투명하고 신뢰할 수 있으며 주민이 중심이 되는 정책이 되는 개선책을 마련해야 한다.
경기도는 도시재정비촉진특별법을 개정해서 국비지원이 늘어나면 경기 뉴타운의 사업성이 해결될 것처럼 이야기 한다. 경기도의 입장은 현재 뉴타운 사업성의 문제가 마치 정부가 국비지원을 하지 않아 발생한 것처럼 주장하지만 그것만으로 경기뉴타운문제가 해결될 것으로 보이지는 않는다. 뉴타운 사업을 계획했던 초기와 달리 현재는 주택시장이 침체에 빠졌고 뉴타운 외에도 보금자리주택 등 신규주택이 대규모로 건설되고 있기 때문이다. 게다가 서울이 시범사업을 한 후 순차적으로 뉴타운을 지정한 반면 경기도는 도시기반시설에 대한 고려 없이, 원주민·서민의 주거 안정 대책 없이 광범위하게 동시다발적으로 뉴타운을 지정한 경기도의 책임이 크다. 따라서 정부 탓만 해서 해결 될 문제는 아니다.
지난 9월 경기개발연구원이 발표한‘경기도 뉴타운 주거안정지구 개발연구’보고서에 따르면, 지난해 1월 말 기준으로 뉴타운 사업지구에는 31만4천864가구가 살고 있고, 이 가운데 66.6%인 20만9천644가구가 세입자 가구로 조사됐다. 세입자 가구 가운데 40.0%인 8만3천912가구는 1인 가구이고, 뉴타운 지구 내 전체 가구 가운데 기초생활수급자 가구 5%를 포함해 49%가 소득 1~4분위에 속하는 저소득층 가구인 것으로 드러났다. 이는 민간 자본에 의존해 사업을 시행하는 뉴타운지구에 저소득층 원주민들이 재정착하는 데는 한계가 있을 수밖에 없어, 이에 대한 대책이 시급하다.
현재 경기도는 뉴타운지구 세입자 문제에 관한 한 제대로 된 대책이 없다고 봐야 한다. 경기도의 대책은 정부가 건설하고 있는 임대아파트에 이주시키는 전략이다. 이것은 중앙정부의 임대주택정책에 편승하는 정책일 뿐, 경기도의 독자적인 정책이 아니다. 경기도는 정부의 임대아파트중심의 보금자리주택정책을 비판하면서도 한편으로는 그중에서 임대아파트만 활용하겠다는 이중적인 모습을 보이고 있다. 그리고 조건상 임대아파트를 이용할 수 없는 5분위 이상의 세입자에 대한 대책은 아예 빠져 있다. 최근에 심화되고 있는 전세난은 뉴타운사업이 동시다발적으로 진행될 경우 더욱 악화될 것이다.
뉴타운 사업은 열악한 주거환경개선과 기반시설 확충 및 도시기능을 회복하여 주민들의 주거안정과 쾌적한 주거환경을 보장하기 위한 사업이다. 뉴타운사업의 혜택은 열악한 주거환경에서 거주하며 각종 불편을 감수하며 생활해 온 현재의 지역주민들에게 최우선적으로 돌아 갈 수 있어야 한다. 이를 위해서는 계획수립단계부터 주민들의 의사가 적극 반영되어야 한다. 하지만 기존의 재개발, 재건축 사업은 주민동의를 받는 과정이 반드시 필요했으나 뉴타운사업의 경우 주민들에게 의견을 묻는 절차는 생략된 채, 공공이 지구를 지정하면 사업시행은 민간(조합)이 책임지도록 되어 있어 주민갈등에 대해 공공은 팔짱행정으로 일관하고 있는 실정이다.
뉴타운 사업을 통해 지역주민들이 최대의 혜택을 보장받기 위해서는 우선 재정착율을 높이는 방안을 마련해야 한다. 이를 위해서는 거주민 재정착을 최우선 과제로 삼아 주택규모나 가격 등을 고려해야 한다. 부동산 경기의 침체로 대형보다는 소형주택을 선호하는 추세에 비춰 보더라도 ‘소형평형’을 많이 공급하여 자기부담금에 대한 부담 없이 재정착할 수 있도록 해야 한다. 그리고 형편이 어려운 5분위 이상의 세입자들을 위한 ‘소득에 따른 차등 임대료 사업’등의 정책도 시행해야 할 것이다.
뉴타운사업은 개발기대감으로 많은 주민들이 환영한 것도 사실이나 최근 부동산경기 하락 등 경제 위기감 속에 불안감이 확산되면서 뉴타운사업이 예정대로 진행되기는 어려운 실정이다. 따라서 ‘사업성 분석자료’를 주민들에게 공개해야 한다. 뉴타운사업추진은 주민들의 몫이라고 말할 것이 아니라 이제라도 주민들에게 ‘사업성 분석자료’를 공개해서 주민들이 충분한 정보를 갖고 판단할 수 있게 해야 한다. 또한 ‘눈 가리고 아웅 식’의 세입자 대책이 아니라 실제로 세입자들의 문제를 해결 할 수 있도록 공공임대주택 확충과 소형평형의 공급으로 재정착을 높일 수 있도록 재검토해야 할 것이다.
