광명경실련이 진행하는 시민경제교실 다섯 번째 강좌가 진행됐다. 사실상 시민경제교실 마지막 강좌. 심현천 아파트주거생활연구소 소장은 참여정부 부동산 정책에 대해 긍정적 측면과 문제점에 대해서 평가했다. 그리고 아파트에 대해 투기의 관점이 아닌, 투자의 관점에서 필요한 정보를 제공했다. 

심현천 소장은 참여정부 부동산 정책에 대해 싸잡아 비난하는 것을 경계했다. 냉철하게 보고 평가하는 시각이 필요하다고 주장했다. 일부 보수언론에서 침소봉대하는 것 역시 경계해야 한다고 말했다. 강의의 주요 내용을 싣는다. 

부동산 정책, 균형 있게 보자. 싸잡아 비난하는 것은 경계.

참여정부 들어서, 그동안 진행하지 못했던 개혁적인 부동산 정책을 많이 도입했음에도 불구하고, 실패를 한 것은 정책이 착근하지 못했고, 각 정책을 도입하는 시기 등 방법론의 문제에서 실패를 한 것이다. 부동산 관련 실물 경제를 이해하는 전문가들이 정책결정 과정에서 참여하지 못한 것 역시 문제였다.

참여정부의 개혁적 정책은 △부동산 실거래가 등기부등본 등재 △1가구 2주택자 양도소득세 50% 중과 △1가구 1주택자 6억 이상 주택 양도소득세 과세 △6억 이상 고가주택 종합부동산세 도입 △재산세 등 보유세 강화 △등록세, 취득세 등 거래세 세율인하 △개발이익금 환수제도, 분양원가 공개제도, 후분양제도, 채권입찰제 등이다.

반면 참여정부 부동산 정책의 실패원인은 △저금리임에도 기업의 투자가 늘어나지 않아 경제성장률 둔화 △강남학군, 대학입시제도, 국제학교 등 교육개혁 미흡 △사전 준비 없이 혁신도시, 기업도시, 행정도시, 신도시 등 계획 조기 발표에 따른 땅값 급등 유발 △시중 유동자금의 증가와 부동산외 적절한 투자처 미흡 △주택공사와 토지공사의 개혁 미흡 △주택관련 정확한 통계의 경직성 △부동산 정책 추진의 문제점을 검토할 전문가 부족과 의견수렴 미흡 등이다. 

토지보상자금 한꺼번에 과다하게 풀려…주택공사 등 정부기관 개혁해야.

특히 단순하지 않은 것이 경제정책임에도, 사전에 문제점을 충분하게 검토하는 신중함이 없었고, 이 일을 할 수 있는 전문가들이 부족했다. 소위 코드 인사가 부동산 분야 비전문가들에게 집중되었다. 

행정도시나 기업도시 발표 등은 공개의 본래 목적과 달리 지가상승에 따른 과다한 토지보상자금의 부담 문제, 유동자금 확대 문제, 부동산 지가 상승 문제 등 부작용을 낳게 되었다.

또 주택공사 등 정부기관에 대해서도  개혁을 했어야 했다. 지금처럼 주공이 아파트 분양사업을 해서는 안 된다. 주공은 적자를 낳고 있는 조직규모를 축소하고 부동산 관련 통계를 생산하는 연구기능이나 임대주택을 건설하고 관리하는 일에 집중할 수 있도록 개혁이 필요하다.

2002년 강남의 아파트 가격의 폭등은 강남의 재건축과 주상복합건물의 건설에 따른 것으로, 당시 15층 이상 아파트에 대해서는 리모델링 정책으로 추진을 했어야 함에도 리모델링 활성화에 대한 정책이 미흡하다. 청약제도의 개선 역시 필요함에도, 2008년 개혁하겠다는 정부 정책은 늦는다.

심 소장은 참여정부의 부동산 정책의 평가에 이어, 일반시민들이 관심 있어 하는 부동산 투자에 대해서도 소개했다.

부동산 투자와 투기를 구분하라.

부동산 투기는 1가구 1주택 이상 소유한 자가 3년 이내에 단기차익을 노리고 부동산을 사고파는 행위라며 이들에 대해서는 더욱 양도세를 강화할 필요가 있다. 투자는 합리적으로 접근할 일이지만, 투기의 문제에 대해서는 엄격할 필요가 있다.

탈세와 절세를 바로 알고 접근해야 하며 소위 이중계약서를 작성하는 행위는 탈세의 유형으로 경계해야 한다. 절세와 관련해서는 1가구 1주택 비과세 요건, 양도소득세와 증여세, 상속세 등을 비교검토해서 합법적인 방법을 찾아 절세하는 것이 필요하다.

관심 있는 인근지역에 대한 정보를 꾸준하게 수집하고, 믿을 수 있는 3곳 정도의 부동산 중개사무소를 선택해서 정보를 얻는 것이 필요하다.

향후 아파트는 10년에서 20년은 투자로서 유리한 측면이 있으므로, 3년에서 5년마다 아파트 갈아타기를 하는 것도 필요하다. 아파트 갈아타기를 시도할 경우는 평형대와 자신의 여건, 그리고 시세 정보 등의 흐름을 잘 살펴서 본인에게 적당한 방식을 선택해야 한다. 

내 취향의 아파트 보다는 다른 사람들이 선호하는 아파트를 선택하는 것도 필요하다. 가능하면 역세권을 선택하고, 역세권은 통상 10분 이내 걸을 수 있는 지역으로 역에서 반경 5백미터에서 1킬로미터다.

마지막으로 심 소장은 정부의 부동산 정책은 모든 평형대에 적용되기 어렵다며 37평 이상의 평형대에 대해서는 정부 정책으로 통제하기 어려운 측면이 있다고 봤다. 문제는 32평 이하라고 지적했다. 자칫 현재 폭등하고 있는 아파트 가격이 풍선효과로 인해 가격이 빠질 경우 서민들이 입을 수 있는 피해가 우려된다며, 이 문제를 정부가 적절하게 관리하는 것이 필요하고 이를 위해 연착륙 대책이 필요하다고 말했다. 소비자 역시 이 문제를 간과해서는 안 된다고 봤다. 

질의응답 등 후일담을 통해서는 광명역 역세권 개발은 초고층 집중 시설로 짓는 것이 필요하고 시의 랜드마크로 만들어 갈 필요성이 있다고 말했다.

경전철 도입에 대해서는 신중할 필요성이 있다고 말했다. 마을버스와 같은 것인데, 일반 시민들은 지하철로 오해를 한다는 것이다. 광명역과 연계되는 지하철 노선을 더 검토하는 것이 적절할 것이라고 제안하기도 했다.

취재 : 강찬호 기자, 김열매 기자 

강찬호 기자