(세무법인 한결 대표)
실지거래가액으로 양도소득세를 계산하는 경우에는 양도가액에서 취득가액 및 기타 취득에 소요된 비용 중 관련 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 금액만을 공제하여 양도차익을 계산하므로 만약 실제 지출이 되었으나 증빙서류를 제대로 챙기지 못했다면 그 금액에 상당하는 만큼 추가 세부담이 따른다.
따라서 양도소득세 계산 시 △비용으로 공제받을 수 있는 항목을 알아두고 △공제받을 수 있는 항목에 대한 증빙자료를 확인하고 △증빙자료는 비용을 지출할 때마다 확보해 둬야 한다.
1) 실지거래가액에 의한 양도차익 계산
양도부동산이 실지거래가액 계산 대상에 해당되는 경우에는 실제 증빙에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 신고·납부하여야 한다.
양도차익 ＝ 실지양도가액 － 필요경비
· 실지 양도가액
- 상대방으로부터 실제 수수하는 거래금액을 말한다.
·필요경비(①＋②＋③)
① 취득에 소요된 비용(취득가액 및 부대비용)
② 취득 후 지출한 비용
③ 양도비용
2) 취득에 소요된 비용
당해 자산의 매입가액, 취득세 및 등록세, 부동산중개수수료 등 취득에 소요된 모든 비용을 공제한다. 건물을 신축한 경우에는 신축에 소요된 모든 비용이 매입가액이 되며, 자산을 취득하면서 상대방과의 분쟁으로 인해 소송비용·명도비용·인지대 등을 지출하였다면 이러한 비용도 포함한다. 다만, 취득세 및 등록세는 영수증이 없더라도 인정해 주고 있다.
<증빙서류 예시>
· 취득・양도시의 매매계약서(양수자의 인감증명서와 인감도장이 날인된 양도계약서 첨부)
· 대금수수 영수증(무통장으로 거래시 무통장입금 영수증)
· 부동산 거래대금의 흐름이 나타나는 금융기관 거래통장
· 거래상대방의 거래사실확인서(인감도장 날인 및 인감증명서 첨부)
· 건물을 신축한 경우 도급계약서, 대금지급영수증, 세금계산서 등
· 기타 대금지급 사실을 입증할 수 있는 서류
3) 취득 후 지출한 비용
부동산을 취득한 후 이용편의를 위하거나 가치를 증가시키기 위하여 지출한 다음과 같은 비용도 필요경비로 공제받을 수 있다.
- 본래의 용도를 변경하기 위한 개조비용
- 엘리베이터 또는 냉난방장치 설치비용
- 빌딩 등의 피난시설 등 설치비용
- 재해 등으로 멸실・훼손된 것의 복구비용
- 토지의 이용편의를 위해 장애물 철거비용, 도로 신설비용
- 기타 개량·확장·증설 등 위와 유사한 성질의 비용
※ 단, 벽지·장판 교체비용, 싱크대나 주방기구 교체비용, 외벽 도색비용, 조명기구 교체비용 등은 공제받을 수 없음
<증빙서류 예시>
· 공사도급계약서, 세금계산서, 공사대금지급 영수증
· 기타 비용 지출사실을 입증할 수 있는 서류
양도비용
자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 다음과 같은 비용을 공제받을 수 있다.
<증빙서류 예시>
· 양도비용 지급 영수증 (계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 광고료, 소개비 등)
· 기타 비용 지출사실을 입증할 수 있는 서류
· 국민주택채권 등 매각 영수증 (다만, 채권은 은행이나 증권회사에 매각하여야만 매각손실을 비용으로 인정받을 수 있으므로 주의를 요한다)
